記者了解到，由于產權分散，中關村e世界內僅三層賣場就有400多個業主，他們對如何運營、管理賣場的想法也無法統一。“我們正在試圖與業主溝通，希望能集結更多鋪位進行合并租賃。但由于這些業主分散在全國各地，有的甚至長期居住海外，我們幾乎不可能把他們聚集在一起，所以讓他們達成意見上的共識難度很大。”該總監坦言。
一位經營手機生意的李先生告訴記者，商城內商鋪賣的東西都差不多，競爭日趨激烈。“以前我的店每天能賣掉20多臺手機，現在基本每天只賣出1-3臺，而且每臺手機加上30-50元就出手，利潤越來越薄。這樣一來，我們當然不希望租金和市場好的時候一樣。”李先生講道。
據了解，此前包租商開的租賃價格較高，但賣場生意日趨冷淡，租約期滿后，很多商戶都希望壓低租金。但業主作為“二房東”，并不了解賣場的經營情況，他們對租金的預期還停留在之前的價位。這樣一來，商戶與業主溝通不力，導致大量商戶放棄商鋪出逃。“一個業主談不攏會造成連鎖反應，其他業主也將把持高租金不放，這樣越來越多的商戶就離開了中關村e世界。”該總監說。
醞釀整體轉型難言輕松
產權分散是中關村e世界與鼎好、海龍等電子商城最不同的地方，這也是中關村e世界轉型過程中最大的難題。此前，鼎好、海龍已經壓縮了部分商城面積，改為寫字樓出租。鼎好策劃部負責人告訴記者，鼎好在轉型期間并沒有出現太大壓力，因為鼎好的賣場、寫字樓產權基本都在自己手中。轉型過程中，六層以上商戶租約期滿就不與之續租，這樣賣場逐步清除改做寫字間。
該負責人表示，在規劃賣場時，鼎好會與廠商、經銷商進行三方溝通交流，規劃布局賣場。這樣既可以避免過于嚴重的同質化競爭，也方便顧客進行選購。“我們一直維持在5%-8%的商鋪空置率調節賣場，如果一段時間內某類電子產品有較大需求和活躍的市場，我們會騰出一塊地方供它們做銷售專區。”該負責人說。
“鄰居”的成功轉型，或許可以為中關村e世界帶來些許經驗。而事實上，中關村e世界也在醞釀通過引入不同業態來吸引消費者，并提升賣場的形象和檔次。中關村e世界市場部負責人表示，今年年底，中關村e世界將引進肯德基、星巴克等配套業態，為賣場匯聚客流。
“未來我們將考慮多業態發展，通過其他消費吸引客流。”該負責人說，“對于地下一層，我們有引進3C電子賣場，比如蘇寧、國美等的想法，但這與政府規劃有一定出入。如果想法可以實行，業主們達到共識，我們將代表業主向政府提交業態調整申請。”
但與諸位鄰居不同，產權不在手中的中關村e世界，在業態調整過程中難言輕松。記者走訪發現，即便是在地下一層營業的20多家商戶，近一半也在銷售HTC、三星等同品牌手機且價格相當。分析人士認為，業主需要的是租金利益最大化，他們不會過多考慮賣場產品的規劃、管理。這對于中關村e世界市場來說，一方面要談攏業主，一方面要找到廠商、經銷商，這兩項工作都可能會出現很多問題。中關村e世界的產權分散問題不能有很好的解決策略和辦法，想完成轉型困難很大。
“一刀切”致使區域性問題出現
早在2009年，北京市海淀區人民政府就發布了《北京市海淀區人民政府關于加快推進中關村西區業態調整的通告》(以下簡稱《通告》)。《通告》中明確表示，除了不鼓勵電子賣場外，商場、購物中心、餐飲等零售服務業態也不再鼓勵在中關村區域內發展，而是提倡科研機構、技術企業、科技金融類企業入駐。
有分析人士認為，從政策頒布之時起，中關村一直在對其電子賣場等商業零售業態進行調整，甚至逐漸驅逐類似海龍、鼎好、e世界這樣的電子賣場在此生存。“政策是希望中關村變成中國的硅谷，但事實上一刀切式的‘不鼓勵’會讓中關村面臨很多問題。”該人士認為。
在北京商業經濟學會秘書長賴陽看來，政府規劃整體上是積極的，但產業發展需要點滴培養。“研發機構、技術企業等離不開產業體系和科技流通體系發展，研發企業的生存需要科技流通體系的支持。科技成果需要交易，只有交易存在，產品才有價值，研發企業才能掌握市場需求，把握發展方向。如果中關村只發展這些機構、企業雖然方便管理，但不利于把握市場和反饋。”賴陽說。
有業界人士認為，鼎好電子商城可以算是中關村商圈內轉型較為成功的賣場之一。目前，鼎好電子商城一期六層以上全部改為寫字樓，創新工場、國美網上商城、國際技術轉移中心以及清華科技園都已進入，六層以下還保留著原有的電子賣場。
鼎好電子商城策劃部負責人表示，鼎好對小賣場還是有需求，如果整個商場對租戶設置的門檻太高，那就可能扼殺很多創新型的小商戶、小企業，它們雖然資歷低但從低端賣場做起，有可能就是下一個“京東商城(微博)”。電子賣場還可以為鼎好提供現階段的市場數據、顧客需求等，這樣更有利于鼎好與廠商、經銷商聯動為消費者服務。近階段鼎好不會再有大的商業調整，它們會一直為這些創新、有競爭力的小成本企業提供發展的機會和空間。商報記者 劉宇/文 高鵬/攝
專家觀點
產權制約商場明確定位
北京市財貿職業學院院長 王成榮：
商業地產小產權分割成為既定事實，對于發展非常不利。如果產權分散，經營集中的話商業地產還可能成功。而中關村e世界產權分散、經營分散，如果業主方面不能達成一致集中經營，再好的商業設施，也將失去市場原有的價值。
中關村e世界的賣場不是臨街店鋪可以分散經營。賣場中小面積、獨立、分散的商鋪不成規模，商場將不能有清晰明確的定位，招商、規劃等很多事情會有問題。中關村e世界需要引導業主，讓他們融成整體集中利益。
可謀求區域業態缺口發展
北京商業經濟學會秘書長 賴陽：
中關村e世界如果想朝3C賣場的方向發展，前景不會太好。3C賣場可能為e世界帶來客流，但賣場給出的租金不會高，業主方面可能不會滿意，第一道坎就難過。另外，3C賣場在中關村的發展很局限，中關村提供的市場環境是可以比價，而3C賣場明碼實價，沒有任何價格優勢。
區域業態發展不一定每棟樓都一樣，中關村e世界可以實行錯位經營。區域發展除了主體業態，還需配套業態，中關村目前有很多業態缺口，中關村e世界可以重新定位，錯位經營。
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本文標題：中關村商戶出逃背后：月租金千元無人問津
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