“目前成都部分房企熱衷于投資旅游地產(chǎn)，因?yàn)槌四軌蚧乇苁袌?chǎng)壓力外，還可以充分利用大量的公共資源，比如土地、稅收等優(yōu)惠政策。”嘉盛地產(chǎn)顧問(wèn)公司董事長(zhǎng)樊義波如此分析當(dāng)前房企熱衷旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象。
據(jù)悉，成都樓市近期被輿論熱炒的三岔湖旅游風(fēng)景區(qū)，預(yù)計(jì)引資達(dá)30億元，其中最為搶眼的關(guān)鍵詞是“3倍面積于杭州西湖”；此外，被成都人熟知的1700畝的北湖項(xiàng)目，也以“城市休閑運(yùn)動(dòng)綜合體”為主題，作為打造項(xiàng)目的落腳點(diǎn)。
然而，這也只是最近幾年成都旅游地產(chǎn)項(xiàng)目繁榮的一面，在這熱鬧繁榮的背后，卻潛藏著一些影響旅游地產(chǎn)發(fā)展的難題。
世家機(jī)構(gòu)品牌總監(jiān)吳思竹認(rèn)為，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱的背后，潛藏著諸多隱憂，必須引起相關(guān)部門的重視，尤其是不能讓旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成為房企圈地的噱頭，也不能以破壞稀缺資源為代價(jià)，獲取經(jīng)濟(jì)利益。業(yè)內(nèi)人士也表示，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)絕不能盲目跟風(fēng)，如果開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有一支良好的后期經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，沒(méi)有與項(xiàng)目本身相匹配的配套，旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)就容易造成勞民傷財(cái)、資源浪費(fèi)的局面。
普通住宅與商業(yè)市場(chǎng)受挫 房企進(jìn)軍旅游地產(chǎn)
2011年的成都樓市，“調(diào)控”一直是熱點(diǎn)話題。在這段時(shí)間里，調(diào)控效果明顯，對(duì)于如今住宅市場(chǎng)的銷售情況，業(yè)界給出了一個(gè)十分貼切的比喻——“寒冬”。
事實(shí)上，業(yè)界的形容很準(zhǔn)確，連部分品牌房企也放言“樓市過(guò)冬”，并對(duì)樓市前景表示擔(dān)憂。
就在今年11月份，萬(wàn)科總裁郁亮曾公開(kāi)宣稱：“2012年將是地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)冬年。”
此外，部分品牌房企也倍感市場(chǎng)寒意，這些房企或加大樓盤促銷力度，或放緩拿地節(jié)奏，積極回籠資金過(guò)冬和減少支出，以待市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖。
同時(shí)，曾因樓市調(diào)控而火爆的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，在成都也因體量趨于“飽和”而好景難再。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2011年9月底，成都在建的綜合體猛增至90個(gè)，總體量近千萬(wàn)平米。對(duì)此，中成房業(yè)市場(chǎng)研究中心主任李代琪表示，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已明顯過(guò)熱，如不能有效引導(dǎo)，成都商業(yè)地產(chǎn)很可能遭遇“滯漲”，被動(dòng)陷入低迷。
而住宅與商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的“寒冷”，無(wú)疑對(duì)旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)熱產(chǎn)生了至關(guān)重要的影響。業(yè)內(nèi)人士分析，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯，且土地成本相對(duì)較低，因其投入少而產(chǎn)出高倍受房企熱捧。
正因如此，旅游地產(chǎn)成為了當(dāng)前的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。
據(jù)了解，目前成都在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域做出影響的房企，除藍(lán)光、置信兩大本土房企外，還包括恒大、華僑城、保利、招商等其它國(guó)內(nèi)品牌房企。
去年4月，藍(lán)光觀嶺國(guó)際社區(qū)揭開(kāi)神秘面紗，隨即受到業(yè)界及購(gòu)房者青睞。就在同時(shí)，藍(lán)光另一項(xiàng)目“峨秀湖國(guó)際度假區(qū)”也浮出水面，預(yù)計(jì)投資100億建成國(guó)際旅游度假目的地。
今年，藍(lán)光地產(chǎn)又開(kāi)始迅速聚焦都江堰，著力打造岷江國(guó)際旅游度假區(qū)。
成都置信國(guó)色天鄉(xiāng)國(guó)際度假區(qū)項(xiàng)目則早在2004年就成功打造。如今，成都置信又傳出國(guó)色天鄉(xiāng)水上樂(lè)園項(xiàng)目將隆重亮相的消息，而其另一力作三岔湖旅游風(fēng)景區(qū)項(xiàng)目也箭在弦上。
此外，據(jù)本網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，其它國(guó)內(nèi)一線品牌房企也紛紛涉足成都的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
去年，恒大推出8000余畝的恒大山水城，號(hào)稱旅游度假地產(chǎn)的“超級(jí)航母”。與此同時(shí)，招商地產(chǎn)也著力于打造北湖休閑樂(lè)園；保利地產(chǎn)則開(kāi)發(fā)了保利公園198等旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，成為成都高端旅游項(xiàng)目的代表之一。
但有業(yè)內(nèi)人士指出，以成都當(dāng)前開(kāi)發(fā)商綜合素質(zhì)來(lái)判斷，旅游地產(chǎn)僅適合于綜合素質(zhì)較高的房企進(jìn)行開(kāi)發(fā)，可是在利益的驅(qū)使下，部分綜合素質(zhì)較低的房企也加入到開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)的行列中，這無(wú)疑將給旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)帶來(lái)隱憂。
盲目跟風(fēng)潛藏危機(jī) 業(yè)內(nèi)建議提高準(zhǔn)入門檻
目前，根據(jù)市場(chǎng)情況來(lái)看，雖然開(kāi)發(fā)商熱衷于旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，但是整個(gè)市場(chǎng)的表現(xiàn)卻呈現(xiàn)出“房企熱，消費(fèi)冷”的局面。樊義波說(shuō)：“當(dāng)前成都部分房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)旅游地產(chǎn)，意在回避市場(chǎng)壓力。這些項(xiàng)目重在自然、人文資源的打造？那是噱頭。”
世家機(jī)構(gòu)品牌總監(jiān)吳思竹也認(rèn)為，在旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱的背后，潛藏著諸多隱憂，必須引起相關(guān)部門重視，尤其是不能讓旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為房企圈地的噱頭，也不能以破壞稀缺資源為代價(jià)，獲取經(jīng)濟(jì)利益。
同時(shí)，對(duì)旅游地產(chǎn)發(fā)展的擔(dān)憂還體現(xiàn)在目前的買方市場(chǎng)上。某業(yè)內(nèi)人士說(shuō)：“從當(dāng)前整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，投資旅游地產(chǎn)的客源十分有限。這樣一來(lái)，市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)就有可能隨著房企的盲目跟風(fēng)而加大。”
而這種風(fēng)險(xiǎn)也是根據(jù)市場(chǎng)情況推斷的。該業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，目前成都周邊區(qū)域的旅游地產(chǎn)呈現(xiàn)出過(guò)快發(fā)展的趨勢(shì)，產(chǎn)品同時(shí)也遭遇了同質(zhì)化的現(xiàn)象，投資消費(fèi)群體的信心有待提振，各方利益也需進(jìn)一步理順，而星級(jí)酒店等后期配套、經(jīng)營(yíng)管理中存在的缺陷等問(wèn)題也亟待開(kāi)發(fā)商思考和解決。
四川師范大學(xué)歷史與旅游學(xué)院教授朱華認(rèn)為，與國(guó)外相比，目前國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)發(fā)展歷史尚短，與國(guó)外還有相當(dāng)?shù)牟罹�，特別是國(guó)外的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，政府部門出臺(tái)有“分時(shí)度假”等制度，可充分利用環(huán)境、配套等稀缺資源，以實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。但國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)卻出現(xiàn)了高空置率、出行居住成本過(guò)高等問(wèn)題。
“旅游地產(chǎn)不僅僅是修別墅、造房子，并不是賣完就脫手的產(chǎn)品，所以在開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)為旅游地產(chǎn)配置更多資源以滿足客群需求。”吳思竹認(rèn)為，旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)必須用強(qiáng)大的招商、科學(xué)的運(yùn)營(yíng)、完善的管理等能力，如此，才能維持其項(xiàng)目的長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展。
中輿地產(chǎn)策劃總監(jiān)朱洲則認(rèn)為，在政府看來(lái)，旅游地產(chǎn)是一只會(huì)下金蛋的母雞。稅收、就業(yè)、消費(fèi)等諸多方面都將有持久保證。他說(shuō)：開(kāi)發(fā)商從中坐享規(guī)模優(yōu)勢(shì)，憑借大規(guī)模的開(kāi)發(fā)承諾獲得低廉的地價(jià)；而正是因?yàn)榭梢缘蛢r(jià)獲得土地，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始盲目跟風(fēng)，從而給旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和可持續(xù)發(fā)展制造了諸多危機(jī)。
據(jù)了解，作為旅游地產(chǎn)風(fēng)向標(biāo)的海南，多年前就由于存在盲目跟風(fēng)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象，后來(lái)遭遇諸多難題。即使在多年后，當(dāng)?shù)芈糜蔚禺a(chǎn)的開(kāi)發(fā)，也只有少數(shù)實(shí)力極強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商能夠解決度假社區(qū)的配套和管理問(wèn)題。
事實(shí)上，成都作為旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新興市場(chǎng)，也同樣存在上述問(wèn)題。某房企老總甚至表示，“成都的問(wèn)題可能比曾經(jīng)的海南更嚴(yán)重”。
在他看來(lái)，作為旅游地產(chǎn)配套的星級(jí)酒店開(kāi)發(fā)，不僅需要具備豐富的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，還需要強(qiáng)大的資源整合力和多元化的融資渠道。但就當(dāng)前成都開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合素質(zhì)來(lái)看，許多房企并不具備酒店運(yùn)營(yíng)等能力。
業(yè)內(nèi)人士建議，為了旅游地產(chǎn)的健康可持續(xù)發(fā)展，政府部門需要加強(qiáng)引導(dǎo)監(jiān)管，提高旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的準(zhǔn)入門檻。
中輿地產(chǎn)總經(jīng)理汪寧生認(rèn)為，旅游地產(chǎn)作為復(fù)合地產(chǎn)，是一個(gè)系統(tǒng)開(kāi)發(fā)的過(guò)程，對(duì)于旅游資源、景區(qū)配套、整體規(guī)劃、開(kāi)發(fā)成本控制等，都有更高的標(biāo)準(zhǔn)要求，其高回報(bào)可能伴隨高風(fēng)險(xiǎn)，這是由旅游地產(chǎn)“非必需品”這一屬性所造成的，也是開(kāi)發(fā)商在進(jìn)入旅游地產(chǎn)之后所必須要面對(duì)的難題。（張鵬濤 杜冉樂(lè)）
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