招商·東城國際、環(huán)球廣場、凱信·雙子國際……幾乎同一時間，這些商業(yè)項目遙相呼應(yīng)，先后入市。與此同時，ICC、和信·新城市中心等商業(yè)綜合體也紛紛亮相，整裝待發(fā)。而早在幾個月之前，龍湖時代天街、金牛萬達(dá)、棕櫚泉國際中心等商業(yè)巨無霸各據(jù)一方，業(yè)已完成了在其所處區(qū)域的布局。放眼之下，成都商業(yè)地產(chǎn)一派火熱勢頭。
然而，盛況之下，卻難掩成都商業(yè)地產(chǎn)供銷失調(diào)、存量巨大的事實。最新數(shù)據(jù)表明，成都商業(yè)地產(chǎn)存量高達(dá)900萬平方米，而平均每月去存量卻不到30萬平方米。不計算新入市的商業(yè)項目，以此速度，成都商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)有的存量也足需要30個月才能消化完畢。
對此，一位業(yè)內(nèi)人士指出，成都商業(yè)地產(chǎn)供銷失調(diào)嚴(yán)重，未來商業(yè)地產(chǎn)市場將面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。雖然成都商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展尚處在起步階段，未來仍有較大發(fā)展空間，但當(dāng)下首先應(yīng)過消化高存量這一關(guān)。
數(shù)百萬存量亟待消化 成都商業(yè)地產(chǎn)供銷失調(diào)
自今年2月成都出臺住宅市場限購令以來，成都商業(yè)地產(chǎn)便一直充當(dāng)著房地產(chǎn)市場的寵兒，在“不限購”前提之下，開發(fā)商和購房者幾乎一致?lián)]師商業(yè)地產(chǎn)，一度使得上半年成都商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況，商鋪和寫字樓價格躥升。
然而進(jìn)入下半年以來，需求過度的透支加上商業(yè)綜合體的供應(yīng)井噴，商業(yè)地產(chǎn)逐漸由過熱轉(zhuǎn)向過剩。
據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，自今年4月份開始，成都商業(yè)地產(chǎn)月供應(yīng)面積便超過百萬體量。尤其近三個月，成都市場每月新增供應(yīng)面積均超過了100萬平方米，但成交量卻徘徊在20-30萬平方米。截至目前，成都商業(yè)地產(chǎn)目前存量面積高達(dá)900多萬平方米，超過去年200多萬平方米。不算上后市即將入市的項目，僅以目前的商地產(chǎn)存量，足以供成都市場消化30個月。
報告指出，由于近幾年對住宅的調(diào)控政策，商業(yè)地產(chǎn)在2009年便出現(xiàn)過熱勢頭。因此當(dāng)2011年2月成都限購令出臺以后，成都商業(yè)地產(chǎn)銷售量并未呈現(xiàn)預(yù)期的過度上漲，但新增供應(yīng)量卻持續(xù)增長，導(dǎo)致積壓面積增長。
成都多家研究機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)也幾乎共同指向了一個問題：成都商業(yè)地產(chǎn)嚴(yán)重的供過于求，而且隨著多個項目的集中爆發(fā)，這一失衡的態(tài)勢將會加劇。
近三個月以來，成都各個板塊都有大體量商業(yè)地產(chǎn)入市，僅南延線板塊就新增供應(yīng)量超百萬平方米。而城東的建設(shè)路大商圈，不久之后將有18個商業(yè)項目并立，其密集程度可見一斑。表現(xiàn)在項目上，不少商鋪面臨著后續(xù)招商難的問題，寫字樓空置率較高。
事實上，商業(yè)地產(chǎn)過熱的現(xiàn)象也引起了各方的關(guān)注。8月上海銀監(jiān)會便發(fā)布一則風(fēng)險提示，指出個人消費信貸禁止用于購買商業(yè)用房，同時叫停商業(yè)用房期房按揭業(yè)務(wù)。而9月美國黑石集團(tuán)出售上海Channel one購物中心股權(quán)，撤離中國樓市，更是引發(fā)業(yè)界對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過熱的猜測。
“目前成都商業(yè)地產(chǎn)市場壓力漸增，新入市的銷售型商業(yè)地產(chǎn)項目將面臨更加嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。”高力國際成都分公司總經(jīng)理蔡孟頤在接受本網(wǎng)采訪時說到。
盲目開發(fā)導(dǎo)致過剩危機(jī) 前景雖好先過存量關(guān)
在談到導(dǎo)致成都商業(yè)地產(chǎn)目前過剩危機(jī)的原因時，蔡孟頤表示，成都商業(yè)地產(chǎn)目前存在項目定位模糊、同質(zhì)化嚴(yán)重、品牌單一等階段性缺陷，這也在一定程度上導(dǎo)致了成都商業(yè)地產(chǎn)的盲從和短期過度開發(fā)，進(jìn)而造成供應(yīng)量過剩。
他指出，由于今年住宅市場調(diào)控，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)供求相對活躍。特別是進(jìn)入下半年，商業(yè)項目入市數(shù)量、面積增幅較大；但去年年底到今年春交會期間，市場中針對商業(yè)地產(chǎn)的需求已被大量消化，上一輪商業(yè)地產(chǎn)成交高峰已基本過去。
成都銳理數(shù)據(jù)市場部總監(jiān)、高級房地產(chǎn)分析師葉強(qiáng)也表示，臨近年底，不少開發(fā)商為了回籠資金，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入集中供應(yīng)爆發(fā)期。但他同時也表示，如果住宅市場繼續(xù)調(diào)控的話，商業(yè)地產(chǎn)仍然會受到資金的追捧，高存量的現(xiàn)象會得到一定緩解。
事實上，相比一線城市，目前成都商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展仍處在起步階段，業(yè)界普遍認(rèn)為成都有得天獨厚的地理位置和消費人群的支撐，商業(yè)地產(chǎn)前景十分看好，但目前正處在一個轉(zhuǎn)型階段。目前來看，如何消化大量的存量成為當(dāng)下成都商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵。
葉強(qiáng)認(rèn)為現(xiàn)在成都商業(yè)地產(chǎn)正面臨升級換代，新商圈不斷擴(kuò)充的時代。開發(fā)商在開發(fā)過程中一方面要搞好商業(yè)的產(chǎn)品及前期定位，另一方面要做好招商與經(jīng)營工作，為商家與消費者提供良好的經(jīng)營與消費環(huán)境。
在上周三舉行的“2011成都商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展論壇”中，金牛萬達(dá)廣場投資有限公司營銷副總經(jīng)理袁林公開表示，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展邏輯是了解市場消費能力和潛在消費需求，從而進(jìn)入一個提升時期，從小到大組合商業(yè)業(yè)態(tài)，整合商業(yè)資源。
對于后市，蔡孟頤表示，明年開始，商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化產(chǎn)品競爭將更加激烈，而未來三年將成為商鋪物業(yè)甚至部分商圈的重新估值期，調(diào)整過后的商鋪物業(yè)將呈現(xiàn)更加明確的市場類型細(xì)分。
他同時給出建議，面對當(dāng)前相對低迷的市場狀況，從業(yè)者需要思考如何吸引當(dāng)下有限的市場需求、如何搶占未來可能出現(xiàn)的需求。商業(yè)地產(chǎn)項目要從競爭中脫穎而出，關(guān)鍵還是從政策面和市場面總結(jié)出行業(yè)節(jié)奏，同時圍繞著開發(fā)商的理念、項目的定位、招商規(guī)劃、后期運營、客戶需求細(xì)節(jié)、推盤節(jié)奏等方面進(jìn)行全程把控。（張大軍 王型芳）
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