【樂購傳媒訊】自限購令擴大化至今已經(jīng)半年有余,雖然多數(shù)城市的房價尚未出現(xiàn)明顯下行,但是隨著市場成交量的持續(xù)低迷,國內(nèi)貨幣環(huán)境日趨緊張,房地產(chǎn)市場漸漸陷入風聲鶴唳的狀態(tài)。國際評級機構(gòu)標準普爾,更是因為“借款條件惡化和銷售量下滑”,而把中國房產(chǎn)行業(yè)的信用評級前景調(diào)降至負面。
標準普爾這次的動作,盡管有分析認為是國際資本獵殺中國經(jīng)濟的陰謀,但從稍稍理性和務(wù)實的角度而言,下調(diào)中國房產(chǎn)行業(yè)評級恰是應(yīng)時之行為。畢竟,隨著強力調(diào)控政策效力的顯現(xiàn),以及房價內(nèi)在的強烈紙面繁榮特征的現(xiàn)實,加上不安定的國際經(jīng)濟環(huán)境,中國房價都面臨著又一次的變盤可能。由此,宏觀經(jīng)濟“硬著陸”的風險也隨時發(fā)生,這是過去多年貨幣“井噴”的必然結(jié)果。
近期,關(guān)于重啟保增長政策基調(diào)的議論明顯增多,房地產(chǎn)逐漸不再成為最優(yōu)質(zhì)的抵押資產(chǎn),越來越多的企業(yè)難以從銀行獲取貸款,尤其對于中小開發(fā)商而言更是如此。這一切預(yù)示著不少地產(chǎn)商的資金鏈即將崩裂。他們在寄希望于再來一次08年式的大救市,度過目前的危局。所以,眼下正在中國房地產(chǎn)市場變盤與否的關(guān)鍵時間點。如果政策得力,加上外圍環(huán)境的重疊,中國多年的“擠泡沫”運動,極有可能在未來兩三年內(nèi)勝利完成。這取決于三大因素。
一是中國經(jīng)濟是否會重回保增長,再次上演天量貨幣刺激經(jīng)濟的惡性增長模式。目前,廣義貨幣仍然維持著16%左右的高增長,保守估計今年的新增貸款依舊會高于7萬億。貨幣環(huán)境仍然處于汪洋局面,是房價下行最大的障礙。盡管不少企業(yè)遭遇融資難,但是對于具有地方政府和國企背景的地產(chǎn)商來說,貨幣政策依然是“事實寬松”的狀態(tài),拿錢并非難事。如果要是迫于經(jīng)濟放緩的壓力,重回保增長的話,那么房價變盤就徹底沒戲。
二是通脹何時見頂。這直接關(guān)系到緊縮貨幣政策的執(zhí)行力度,可以預(yù)期,如果下半年通脹走弱,加上經(jīng)濟放緩超出預(yù)期,重新放松貨幣政策可能性就大為增加。通脹是目前中國能堅守貨幣緊縮的唯一剛性理由。本來,貨幣超發(fā)就能夠帶來經(jīng)濟繁榮,是全球各國政府的普遍想法,但這兩年的現(xiàn)實說明,這只能帶來惡性通脹和資產(chǎn)泡沫,并不可能解決結(jié)構(gòu)性難題和持久的實體經(jīng)濟增長。顯然,中國政府也早已經(jīng)明了貨幣濫發(fā)的后果,眼下的通脹之戰(zhàn)就成為貨幣紀律絕不能再失控的根本因素。
在我看來,中國本輪通脹遠未結(jié)束,極有可能在明年再迎來一波高峰,通脹見定論注定會被無情的現(xiàn)實所斥責。除了長年的貨幣濫發(fā),要素價格長期被壓制、不斷攀升的勞動力成本、積重難返的外匯體制等因素,最終都不得不啟動制度性改革,任何一項都足以拉升中國的通脹水平。
隨著時間的推移,這些領(lǐng)域的矛盾會不斷爆發(fā),唯有改革是唯一的出路。近年席卷全國的電荒,就是電煤要素價格長期壓抑的結(jié)果,未來電煤市場化改革勢必會加速推進。所以說,中國的通脹會長時間成為中國經(jīng)濟的調(diào)控目標,貨幣再寬松的可能性微乎其微。恰恰相反,中國必須重回正常的貨幣環(huán)境,廣義貨幣增速應(yīng)該回落至10%以下,新增貸款年度目標跌至3到5萬億,才能真正控制住中國的通脹。同時啟動一系列的制度性改革,否則通脹瀕臨失控風險。
三是美元中期反彈能否成為主基調(diào)。5月上半旬,國際金融市場急劇動蕩,美元指數(shù)急速跳升,中期反彈跡象乍現(xiàn)。但是下半旬又出現(xiàn)了一波明顯的下探行情,歐元兌美元重新沖高,使得之前市場一度看好的美元中期反彈格局遭遇質(zhì)疑。不過,隨著近日美聯(lián)儲可能提前升息的預(yù)期顯現(xiàn),希臘債務(wù)危機再度升級,美元中期反彈格局形成又重回主基調(diào)。如果未來兩三年,美元出現(xiàn)中期大反彈,外資大量回流美國市場,且剛好與國內(nèi)極其緊縮的貨幣政策相交叉,那么房價的下行趨勢就是必然。這是中國房地產(chǎn)泡沫“軟著陸”的最后機會。
中國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了13年的野蠻生長之后,著實到了應(yīng)該回歸理性發(fā)展的時候。恣意攀升的房價,不僅嚴重違背了市場運行的正常路徑,造成極其離譜的房價收入比、租售比,泡沫的不斷累積,只會讓中國經(jīng)濟在未來承擔更大的“硬著陸”風險。本輪房地產(chǎn)調(diào)控,從中央到地方,從開發(fā)商到普通民眾,各方都承擔了高昂的執(zhí)行成本,可算是多年“擠泡沫”的最苦難一戰(zhàn)。若我們再次錯失拔除房地產(chǎn)泡沫的機會,將更多的資源用于保障房建設(shè),加快推進實體經(jīng)濟中興的步伐,那么,未來的中國經(jīng)濟只會在被房價綁架的惡性增長道路上,愈發(fā)難以自救。畢竟,“騎車的大象”不可能永遠能夠以超高速運行。
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本文標題：房價變盤的三大前提
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