【樂(lè)購(gòu)傳媒訊】如果要想看懂中國(guó)經(jīng)濟(jì)，從1998年開始起，不了解房地產(chǎn)的走向和趨勢(shì)，是很難看懂整個(gè)經(jīng)濟(jì)的。正如瑞銀的經(jīng)濟(jì)學(xué)家安德森所言：“從宏觀角度看，如果你不理解中國(guó)房地產(chǎn)，你大概就不會(huì)理解中國(guó)。如果你在追蹤這些大宗商品和行業(yè)（比如金屬、水泥、鐵礦石、煤炭、汽車零部件、建筑設(shè)備、發(fā)電機(jī)械等等），你最好能對(duì)中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)做出正確的判斷。”
房地產(chǎn)成為中國(guó)財(cái)富積累的重要形式，是一個(gè)不自覺(jué)的共識(shí)，因?yàn)楹芏嗳硕荚谝苑康禺a(chǎn)為投資，對(duì)貨幣貶值進(jìn)行對(duì)沖。中國(guó)居民的財(cái)富有一半是以房地產(chǎn)為載體的，大量的超額貨幣變成的流動(dòng)性，追逐不動(dòng)產(chǎn)，并以此為根據(jù)。孟曉蘇先生曾經(jīng)指出，中國(guó)的資金過(guò)多，光外匯占款就23萬(wàn)億，銀行必須發(fā)行一部分貨幣來(lái)回收這些沒(méi)有商品對(duì)應(yīng)的外幣。如果這部分資金留在市場(chǎng)上滾動(dòng)，一年流轉(zhuǎn)5次，就是115萬(wàn)億。如果全部沖擊到市場(chǎng)，通脹得多厲害？之所以沒(méi)有出現(xiàn)這種景象，是因?yàn)?8年房改到現(xiàn)在，13年間賣給老百姓的新房，正好23萬(wàn)億。新建商品房一年能吸納5萬(wàn)多億資金，是個(gè)巨大水庫(kù)。
實(shí)際上，我們?cè)缇椭赋觯绻L(zhǎng)期騷擾房地產(chǎn)，使得不動(dòng)產(chǎn)失去了固定“流動(dòng)性之沙”的功能，那么，這些資本就如猛虎出籠，到處威脅著實(shí)體經(jīng)濟(jì)。可惜的是，這些預(yù)測(cè)在隨后的三年內(nèi)不幸發(fā)生，無(wú)論是生活成本還是生產(chǎn)成本，都在大幅度的上升，2010年還出現(xiàn)了“算你狠”、“唐高宗”、“逗你玩”等等之類的物價(jià)瘋漲的局面。
房地產(chǎn)價(jià)格如同一個(gè)皮球，越拍越漲，已經(jīng)成為宏觀調(diào)整的頑疾。特別是依賴房地產(chǎn)才得以改變死賬壞賬多如牛毛的銀行系統(tǒng)以及長(zhǎng)期依賴土地財(cái)政的地方政府，使得宏觀調(diào)控投鼠忌器。
很多人認(rèn)為，2009年之后房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈是救市的結(jié)果。的確，當(dāng)時(shí)我們也主張救市，但是，事實(shí)上當(dāng)時(shí)的政策并沒(méi)有真正的采取救市，而不過(guò)是清除了壓在房地產(chǎn)身上的五指山，這些五指山本來(lái)就不是房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)被壓的東西。舉例來(lái)說(shuō)，只不過(guò)是稍微地降低了部分稅費(fèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量立即就上來(lái)了；只不過(guò)解除了部分不合理的行政限制，成交量也就上來(lái)了。如此等等，很多人無(wú)視現(xiàn)實(shí)，很霸道地說(shuō)這兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)暴漲是因?yàn)榫仁械慕Y(jié)果，實(shí)際上并非如此。
中國(guó)房地產(chǎn)還是一個(gè)供不應(yīng)求的市場(chǎng)，雖然那種一開盤就搶光的局面并不是天天上演，人們的非理性搶房的局面已經(jīng)成為歷史，但是，由于缺口巨大，需求增長(zhǎng)非常快，房地產(chǎn)往往在行政壓制一段時(shí)間后，就出現(xiàn)爆發(fā)性的突破性暴漲。在外國(guó)人來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不符合供求規(guī)律，并常常預(yù)言中國(guó)泡沫的破裂。如今越來(lái)越多的人明白了這個(gè)道理，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的上行軌道之所以如此長(zhǎng)，并非沒(méi)有根基。
如果說(shuō)2010年年初確定的增加供應(yīng)量作為房地產(chǎn)調(diào)控的工具還算合理，但是，隨后出臺(tái)限購(gòu)、限外以及限貸政策，就不免有行政過(guò)度干預(yù)的嫌疑。認(rèn)為地扭曲了房地產(chǎn)市場(chǎng)資源配置，當(dāng)然也使得價(jià)格信號(hào)失靈。這些措施，實(shí)際是就是限制供應(yīng)量的增加，沒(méi)有成交當(dāng)然無(wú)所謂漲價(jià)與跌價(jià)。但是，長(zhǎng)期壓制需求是壓不久的，這也是為什么每調(diào)控一次，房?jī)r(jià)就暴漲一次的機(jī)理所在。
經(jīng)常遇到年輕人，特別是年輕的大學(xué)生，他們經(jīng)常抱怨商品房漲價(jià)，很多人指望保障房能夠先保障一下自己的前景。但事實(shí)上，保障房基本上與他們無(wú)關(guān)，這也是我們保障政策一個(gè)漏洞，實(shí)在上這些年輕人是最需要住房的，大部分的保障房要么淪為官員及其親屬的私家宅院，要么是為原住民提供居住之所。至于這些最需要住房的大學(xué)生，大部分只能靠自己租房，或者掏空祖孫三代來(lái)買房。他們是房地產(chǎn)市場(chǎng)真正的最不得利者。因此，我們也經(jīng)常呼吁，公租房的主要功能，就是關(guān)注些群體的住房問(wèn)題，而廉租房應(yīng)當(dāng)多關(guān)照窮困的原住民。應(yīng)當(dāng)分工很清晰，否則故意混淆彼此就不容易考察績(jī)效，都搞成一鍋粥，查不出孰是孰非了。
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本文標(biāo)題：房地產(chǎn)上漲周期為何那么的長(zhǎng)
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