一般而言，住房具有三種功能：作為消費品的居住，作為投資功能的增值，作為生產資料的辦公、商業(yè)、作坊（即轉作非住宅用途）。其中第三種屬于非主流形態(tài)，人們主要關注前兩種。
簡單劃分，住宅購買者可分為首次剛需、二次及以上改善需求、投資投機需求。首次剛需者偏重于消費功能，投資投機者但求增值功能，改善需求者兼顧二者。實際上，經歷過樓市“黃金十年”的熏陶后，現(xiàn)在幾乎每個人購買商品房，都很看重房產的保值增值功能。因此，平時也常遇到朋友咨詢：什么樣的房子能增值？
這一問題原本就很難回答，當前情況更為復雜。一方面，本輪房地產調控的主要目的就是抑制投資投機需求，穩(wěn)定房價，此時談增值豈非“逆流而上”；另一方面，通脹不斷高企，5月CPI增幅再創(chuàng)5.5%的近34個月新高，近期占CPI權重較高的肉價又發(fā)飆。而股價卻跌跌不休，在存款負利率的情況下，人們在如何保衛(wèi)資產不縮水方面，實在很迷茫，部分人依然相信房產，這也不奇怪。
不妨先聊一下近期市場現(xiàn)象。今年5月相比去年5月，全國新建商品住宅成交均價上漲6.9%，今年5月相比4月，全國70個大中城市中，仍有50個城市的新建商品住宅價格指數(shù)微幅上漲，上漲城市較4月減少6個。基本上可以認為，當前我國房價總體上仍在上漲，但漲幅繼續(xù)回落。不過，市場中并不缺少熱點，比如近兩個月來，多個城市都爆出熱銷樓盤，比如深圳的中海項目、南京的碧桂園項目、多地的恒大項目等，幾個人搶一套房。
主要是優(yōu)惠幅度比較大，其原因主要有兩點。一是與企業(yè)戰(zhàn)略有關，這幾個地產巨頭皆堅持“售量比售價優(yōu)先”的原則；二是這些項目多位于郊區(qū)，比如中海項目在深圳關外，碧桂園已跑出南京行政版圖——鎮(zhèn)江句容。而市中心的高端項目，尤其是各地的公寓豪宅，2月以來基本上都在“堅守房價陣地”，任憑政策風狂雨暴，都不為所動，策略高度一致，基本與開發(fā)商品牌無關。
大家一定會疑惑，為什么郊區(qū)樓盤會率先降價，而中心區(qū)房價堅挺？這正是房地產市場中的一條重要規(guī)律：在樓市上漲期，郊區(qū)房價漲幅大于市區(qū)；在樓市回落期，郊區(qū)房價降溫速度同樣快于市區(qū)。也可以理解為：越是市中心的房子，越抗跌；但上漲最快的房子，一般不在市中心。舉一個典型例子，北京遠郊通州，前幾年房價暴漲，去年以來則明顯下跌。
深層次的原因，要從房價形成機制上探究。與任何商品一樣，商品房價格是價值的貨幣化表現(xiàn)，而房產建筑本身是年年損耗的，那么房產價值的變化，主要取決于房子下面的土地價值；而土地價值的多少，又主要受投資在土地當中的資金數(shù)量左右，其中既包括由政府主導的市政基礎設施、公建配套投資（如道路、綠化、學校、醫(yī)院等），又包括由企業(yè)主導的商業(yè)樓宇投資（比如住宅、寫字樓、商場等）與產業(yè)投資（如跨國公司設企業(yè)總部或制造中心等）；而投資規(guī)模又與城市規(guī)劃密切相關，市中心的規(guī)劃基本成型，可開發(fā)的土地較少，投資量趨于飽和，而郊區(qū)若有較好的規(guī)劃，則能在一定時間段內出現(xiàn)投資激增的情形。
按照這一“剝洋蔥”式的分析法，可知一個區(qū)域在某段時間內房價的增長速度，歸根結底取決于這一區(qū)域是否具有好的規(guī)劃，而且還要處于規(guī)劃落實階段。因為光有好的規(guī)劃還不行，在很多地方有這么句俗話“規(guī)劃規(guī)劃，墻上掛掛”，政府愿意大力推進、企業(yè)愿意“真金白銀”投錢的規(guī)劃，才是能夠推動地價、進而拉動房價快速上漲的有價值的規(guī)劃。
所以，撇開產品質量、企業(yè)品牌等不淡，想要獲得超過平均水平的增值空間，能夠落實、正在推進的城市規(guī)劃很重要。很多朋友會問，為何當前郊區(qū)樓盤比市中心樓盤更早、更易降價？這種區(qū)域一般多處遠郊，或者無優(yōu)質規(guī)劃，或者規(guī)劃雖不錯，但落實力度不夠，在市場上漲期虛漲，而在市場退潮期，則被發(fā)現(xiàn)原來是“裸游”板塊。而市中心高端樓盤，城市規(guī)劃定型，無風亦無浪，況且高端樓盤降價等于降身價，不符合市場營銷策略。但若市場調整時期長、調整壓力大，豪宅價格也會有所下滑。
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本文標題：房子保值增值的奧秘
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