我國制造業景氣程度繼續降溫，國內消費需求下降，但是多數城市房地產價格依然堅挺。上周四，匯豐銀行公布6月份制造業PMI初值降至50.1%，為2010年7月以來最低水平，較5月終值回落1.5個百分點，其中，制造業產出指數和投入價格指數回落至11個月以來新低，新出口訂單指數也加速萎縮，國內緊縮政策效應進一步顯現，消費增速也出現連續下滑。6月14日國家統計局公布5月份社會消費品零售總額同比增長16.9%，比4月份回落0.2個百分點，連續兩個月增速放緩。但是，6月18日國家統計局公布的70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，5月份大多數城市住宅價格依然堅挺，房價環比和同比仍然呈上漲趨勢，大多數城市的漲幅相比4月份有小幅回落。從5個一線城市的數據來看，除杭州新建住宅價格同比出現負增長，廣州二手住宅價格同比漲幅回落外，其余城市的新建住宅和二手住宅價格同比漲幅均比4月份有所擴大；新建住宅價格環比漲幅均有所回落，但仍然是正增長。我們認為，即使國內經濟增長放緩，房地產市場調控政策仍有必要繼續堅持，房價的穩定有助于擴大居民消費，促進經濟發展向消費內需拉動轉型。
理論上，房價對消費的影響一般通過四個渠道：一是財富效應，主要是針對擁有住房的家庭而言，居民的財富與消費呈正相關關系。住宅資產在居民家庭財產中所占比重較高，當房價上漲，這部分家庭財富價值上升，居民可以通過出售住宅來實現收益，從而增加消費，體現為兌現的財富效應。即使他們不出售住宅，也會因為感覺比以前富有而增加消費，體現為未兌現的財富效應。二是收入效應，對于計劃買房（包括剛性需求和改善性需求）的家庭來說，他們為存夠首付和償還抵押貸款而進行儲蓄，當房價上漲，他們為買房而進行的儲蓄將會增加，用于消費的收入會減少，從而促使他們減少消費。三是預算約束效應，房價上升長期會導致房租上漲，對于租房者來說，預算約束變得緊張，不得不減少個人消費，反之，房租下降會對個人消費產生積極影響。四是派生效應，即購買住房的派生性消費。居民購買住房后，會相應促進對建材、家具、家電的消費，但同時也會擠出對其他日用品和服務的消費支出。根據經驗，派生性消費的增加一般能夠彌補并超出對其他消費支出的減少。
一般情況下，美國等部分發達國家的房價與消費呈正相關關系，在于美國的財富效應大大超過收入效應和派生性消費效應二者之和，美國次貸危機爆發后，房價下降拖累了美國消費大幅衰退。但是，我國的國情和發展階段決定了，我國房價下跌對擴大居民消費的促進作用更明顯。
第一，我國住宅價格上升促進消費的財富效應并不顯著。首先，與美國相比，我國實行土地公有制，而美國實行土地私有制，土地、房價上漲帶來的收益由私人所有，而我國土地價格上漲最大的受益者是開發商和擁有土地資源的國有企業，因此，土地價格上漲并沒有轉化為普通消費者的收入，擴大消費的程度非常有限。其次，美國具有發達的住房金融二級市場，支持居民可以方便的將住房增值部分轉化為流動資產，而我國住房融資市場不發達，居民除非變賣房產，否則很難享受到住房增值帶來的收入增加。最后，對于擁有兩套及以上住房的城鎮居民來說，可以通過變賣房產達到提升消費的目的，但是國內這部分高收入居民僅占10%左右，而且由于邊際消費傾向低于中低等收入家庭，使得由于財富效應而增加的消費很有限。
第二，收入效應對我國居民消費的影響尤為重要。目前，我國處于城鎮化進程不斷加快過程中，一二線城市仍存在大量的住房剛性需求和改善性需求，因此，房價下降產生的正向收入效應很大。一方面，房價下降不僅使居民為了購買首套住房而進行的儲蓄下降，直接促進消費增加，而且也使小房子換成大房子的改善性消費需求者也從房價下降中受益，從而增加消費支出。另一方面，在當前貨幣緊縮的政策環境下，購房貸款首付成數提高，部分準備依靠貸款購房的家庭不得不減少更多消費支出來攢存首付。
第三，成本下降效應明顯。近期，租房價格受高房價、需求增加、通脹預期等因素影響而高漲，前5個月租房類價格同比上漲7.5%，一線城市的平均房租收入比接近40%，如果房價下降帶動租房價格下跌，商業零售企業成本、攤位費等也會相應下降，一方面擴大商業零售商的利潤空間，增加這部分人群的消費支出；另一方面蔬菜食物等必需品價格下降，擴大消費者在其他方面的消費支出。
第四，派生性消費效應顯著。與美國住宅市場接近飽和相反，我國每年新增住房量很大，目前住宅新開工面積是銷售面積的2倍左右，房價下降短期內可能導致商品房銷售量下降，但長期來看能夠刺激大量剛性需求釋放，帶來住房銷售量增加，進而催生派生性消費需求。
綜合來看，我國房價變化的財富效應并不顯著，而收入效應、預算約束效應和派生性效應對擴大消費的影響比較大。據此，我們對2005年1月至2011年5月社會消費品零售額和商品房銷售額的月度累計同比增速進行回歸分析，發現二者具有較強的負相關性，尤其是從2007年10月至2008年底房價下降期間，商品房銷售額增速下滑而社會消費品零售額增速上升的趨勢明顯。
還有一個可以參考的例子是，在一線城市中，這幾年重慶房價漲幅相對小的多，而重慶市社會消費品零售總額增速明顯較快。今年前4個月重慶市社會消費品零售總額同比增長18%，不僅比一季度增速擴大0.3個百分點，也超出全國平均水平1.5個百分點，而自從重慶市提出“低端有保障，中端有市場，高端有約束”的住房調控政策后，房價調控效果顯著，5月份全市二手住宅均價與4月份持平，高檔房在房產稅的調控政策下量價齊跌。
我們認為，應加快構建穩定房地產市場、抑制投機性需求的長效機制，目前的調控政策不宜輕易松動和回頭，應保持房地產調控政策的穩定性和連續性。
胡新智為農行戰略管理部總經理
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本文標題：經濟放緩 房市調控仍需進行
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