11日，僅僅公布3天的蕪湖“樓市新政”被宣布暫緩執行。被喻為“2012第一救市新政”的蕪湖“樓市新政”在9日一發布便引發熱議，被視為地方政府對中央調控決心的試探。蕪湖“樓市新政”的夭折，再次讓更多的人認識到了中央堅持房產調控之決心。
隨著樓市調控政策的執行，成都樓市繼續下行。盡管開年后不少剛需樓盤迎來“小陽春”，縱觀成都整體樓市，寒冬的跡象卻隨處可見。推遲開盤成風、豪宅市場冷清、商品房存量攀升……
面對下行的樓市，謹慎成為多數開發商對待市場的態度。同時不少房企紛紛調整營銷策略，為了節流過冬大幅削減營銷費用。“進入2012年，各房企營銷策略調整不可避免。除了在銷售策略上的調整以外，在宣傳策略上的一個轉變就是由粗獷式的宣傳轉為尋求更為精準的宣傳渠道。”一業內人士指出。
營銷費用大幅削減 營銷策略更務實
進入2012年，不少開發商達成共識，紛紛削減營銷費用。據知情人士透露，與去年相比今年成都某高端項目營銷費用削減近三分之二。“在營銷費用大幅削減的情況下，廣告投放肯定會相對縮減一些，開發商會尋求更加務實的傳播途徑。尤其是高端項目，購房者相對小眾，如何直接向這群受眾傳播成為關鍵。”上述業內人士指出。
縱觀成都樓市，營銷費用削減帶來的影響有跡可循。近期在成都街道上可以看到出租車、公交車站臺的房產廣告明顯少于往年。一房地產人士指出，在往年這個時候站臺廣告多是樓盤開盤廣告。這也側面反映了大家對市場看的比較淡。
事實上，削減報紙廣告、推遲開盤以及高端項目“隱性開盤”也都反映出房企營銷策略的調整。據統計，一月成都樓市開盤量跌幅超七成，不少樓盤開盤時間一再延遲。同時，不少高端項目則玩起了“隱性開盤”，一改往日大張旗鼓的開盤宣傳攻勢，低調面世。
專家指出，在樓市不景氣的時候，開發商都會調整自己的營銷策略。在今年的市場情況下，同樣也不例外。營銷策略的調整現在看來就體現在銷售和宣傳兩方面。同樣剛需產品和非剛需產品，所做的調整也會有所不同。
自開年以來，成都部分剛需樓盤迎來“小陽春”，在大幅優惠下剛需入市拉動成交量小幅反彈。在營銷策略上，大幅優惠、直降到位、加大宣傳力度依然是剛需住宅的選擇。“可以看出，相比以往剛需產品的宣傳攻勢也有所削減，開發商選擇節流過冬。”一業內人士指出。
而針對高端項目，由于受眾群較小，開始轉向尋求更為有效的渠道營銷，其中性價比較高的“活動營銷”受到眾多高端產品的青睞。
針對目前的房地產市場現狀，有觀點認為房產營銷人員必須調整推廣思路，開拓渠道，加強推廣前期系統的客戶分析，鎖定目標客群，有的放矢，精準投放。
剛需高端各取所有 營銷方式趨向精細化
盡管調控仍在繼續，開年以后部分樓盤的“小陽春”給剛需樓盤帶來不少啟示。只要優惠到位，剛需依然會被撬動。大幅優惠抓緊跑量成為部分開發商共識。
在宣傳策略方面，能引起受眾廣泛關注，制造話題的宣傳策略仍是剛需樓盤的首選。微博營銷、論壇活動也紛紛為剛需樓盤所用。同時，節日營銷依然為開發商青睞。尤其是隨著情人節的到來，不少剛需盤借勢推出各種營銷活動。
業界人士指出，如何迎合受眾需求，盡快將產品賣出去是開發商今年需要考慮的問題。在營銷費用縮減的形勢下，針對剛需產品和高端產品，市場經營精細化將是一種趨勢。剛需產品將更傾向于快銷。而高端產品更注重傳播的精準化，更看重傳播的效果。
目前成都豪宅的冷清讓在高端項目開始尋求突圍。在成都青羊區一高端項目售樓部，本網觀察到，連續幾日，直到上午十一點，售樓部依然只有置業顧問和保安人員。
據該項目負責人介紹，該項目于去年年底開盤，截止目前走量不多。作為城市豪宅，產品本身受到受眾的認同，只是在當下宏觀經濟和調控政策的影響下，客戶觀望態度比較濃。因此，在今年的銷售中，宣傳策略方面會傾向于選擇針對性比較強的線下活動，放棄傳統的大版報紙廣告的宣傳攻勢。
而成都市場的變化也正印證了該人士的觀點。近期房產廣告相比去年有所減少，剛需盤在報紙和公交站牌的廣告投放多于高端項目。而據成都一房企負責人透露，近期就他觀測到的成都幾個主城區已開盤高端項目主要以線下活動為主，主要是針對目標人群的話題活動或者依靠自然走量。
該負責人表示，進入2012年，不少房企營銷費用縮減。大家普遍對市場看的比較淡，因而注重性價比的宣傳策略更受歡迎。一改以往廣撒網的營銷方式，會選擇更適合自己的，更精細化的營銷模式。（王型芳）
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本文標題：營銷費用大幅削減 營銷策略更務實
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