日前，成都市商務局向社會公布了《商務寫字樓等級劃分》（征求意見稿），將寫字樓依次分為超甲級、甲級和乙級，是繼2008年該局出臺《成都商務寫字樓等級指導標準》后的擬“升級之作”，甚至還被稱為開啟“國內寫字樓等級標準制定”的先河。
據了解，擬出臺上述舉措，主要是基于近年來成都寫字樓市場的狂飆突進，尤其是2011年以來更是一路井噴，然而火熱的背后卻潛藏著寫字樓等級劃分的亂象。
“這次出臺的將是一個規范性標準，對于商務樓宇的等級評定具有強制性，以后將不再允許開發商隨意自我標榜。”成都市商務局綜合與宣傳處副處長杜遠表示。
此一做法，也得到了祁宏志、賴翰林等商業地產研究資深人士的支持。不過他們也認為，此一新規的內容還不夠具體，對于商務寫字樓的市場亂象能否掃除仍表示擔憂，尤要謹防其變成一只“沒有牙齒的老虎”，而未來利益攸關方或將深度博弈。
成都寫字樓市場增量迅猛 政府出臺新規整飭等級亂象
近年來，成都城市化的迅速擴張以及國際投融資環境的升級渴求等，促使成都寫字樓市場狂飆突進，尤其是2011年，更是一路井噴。
據高緯環球的數據顯示，2009年成都寫字樓供應量僅為37萬平方米，到2011年底時，成都甲級寫字樓總存量就達到了83.9萬平方米，預計2012年將有近100萬平方米甲級寫字樓投放市場。
其中，在東大街沿線，總建筑面積達9萬平方米的時代一號，是香港九龍倉繼時代八號之后推出的又一高端寫字樓代表作，而與之不遠的明宇金融廣場，總建筑面積更是近13萬平方米，其主體又是以商務寫字樓為主，總高度將達到206米。
與此同時，在人民南路、領事館路和天府大道北段等幾大商務集中區域，以人南國際廣場、來福士廣場和棕櫚泉國際中心等多個重量級商業寫字樓項目，也將于年內入市。
同樣地，成都商務寫字樓的吸納量也分外驚人。最新數據顯示，2011年成都甲級寫字樓凈吸納面積約為42266.48平方米，年底整體空置率同比下降逾8個百分點。
然而，在寫字樓供、銷兩旺的背后，由于沒有相關的制度規約，造成市場野蠻生長，其一便是開發商隨意標榜其寫字樓為“超甲級”或“甲級”，甚至向消費者做出華而不實的相關承諾，對成都打造“國際化投融資環境”等美好愿景形成了極大的困擾。
正是基于上述考慮，2012年2月，成都市商務局向社會及時公布了《商務寫字樓等級劃分》（征求意見稿），將寫字樓從高到低依次分為超甲級、甲級和乙級。
對此，成都市商務局綜合與宣傳處副處長杜遠向本網表示，這次即將出臺的將是一個規范性標準，對于商務樓宇的等級評定具有強制性，目前許多商務樓宇所謂的“超甲級”等，只是開發商自己標稱的，等規范出臺后將要嚴格按照內容來認定。
“以前，市場上打著‘超甲級’、‘甲級’的寫字樓比比皆是，但是在相應指標上真正能做到軟、硬件都到位的高端寫字樓產品，還是十分缺乏。”全經聯四川分會秘書長何良栩指出。
事實上，早在2008年3月，成都市商務就曾聯合高力國際、世邦魏理仕和高緯環球等六大行出臺了《成都商務寫字樓等級指導標準》。杜遠副處長據此認為，2008年出臺的規范與這次擬出臺的相比，只是一個指導性規范，不具有強制力。
北京金網絡房地產成都分公司副總經理賴翰林表示，“現在寫字樓市場很混亂，明明連乙級標準都談不上的商務寫字樓，都說自己是超甲級，所以出臺這個等級標準很必要，以規范市場行為，以防虛假宣傳”。
中潤實業營銷總監祁宏志對出臺新規也表示贊同，他深有感觸地說，“2007~2008年，在藍光地產做總部基地寫字樓開發時，就感到糾結，原因在于一直找不到相關標準”。
等級劃分標準仍存疑慮待解 利益相關方將深度博弈
成都市商務局的上述重大舉措，雖然得到廣泛的社會支持，但是也產生了不少隱憂。
有分析人士認為，征求意見稿內容仍不具體，對于能否掃除商務寫字樓的市場亂象仍表示擔憂，更需謹防新規成為一只“沒有牙齒的老虎”。
祁宏志指出，最為關鍵的是，要盡量用數據來表達寫字樓“等級標準”，但是對于樓宇自動化、辦公自動化等設施設備的要求，很難用數據來表達清楚，“估計政府目前還不敢界定所謂‘5A’寫字樓的標注，還是以超甲級或甲級寫字樓的提法比較好些”。
日前，在號稱“超甲級”寫字樓的時代一號售樓部，當本網提及上述征詢意見稿時，該售樓部相關負責人表示并不知曉，而對于時代一號何以稱之為“超甲級”，這位相關負責人解釋說，“超甲級”是開發商對比其他寫字樓的租金水平等方面之后自己認定的。
據本網了解，除時代一號之外，上述情況在來福士廣場、棕櫚泉國際中心、東方希望中心以及環球時代中心等行將入市的商務寫字樓項目也普遍存在。
“其實，擬出臺的新規并不具有強制性，如果沒有其他輔助性規范，欲約束地產商的‘緊箍咒’似乎難以奏效。”高力國際成都分公司總經理蔡孟頤認為，政府擬出臺上述標準，不過是作為引導地產商合理開發寫字樓的一個參考性標準。
從市場的現實來看，對于上述征詢意見稿，開發商或者表示還不知情，或者表現出觀望態度。那么，即將入市的寫字樓尚且如此，而已經投入使用的寫字樓更是感到“岌岌可危”，其物業服務中心對新規也頗有微詞。
與時代一號僅一條馬路之隔的東方廣場寫字樓，早在2007年就已開始招租，其客服中心周小姐就告訴本網，“當時的電梯等設備肯定沒法與現在比，如果真要政府評定等級，這里的寫字樓很難再評得上甲級，更新設備也需要付出不菲的成本，否則租客會不滿”。
現實地，一旦新規出臺后，如嚴格按其標準，將會有一些商務寫字樓未達標或降星。對于這是否會遭遇招租難或退租風險的問題，杜遠表示，“星級改變對已入駐租客影響應該不會太大。在前期調研中，許多租客考慮最多的是地段、價格和已入駐客戶等，而開發商或業主可以按照標準對寫字樓宇進行改造、升級”。
不過，蔡孟頤也表示，目前，成都寫字樓已進入到買方市場，租客在租賃時越來越理性，他們將會考察寫字樓的性價比高低，以及是否符合企業需求，而開發商所謂的“超甲級”或“甲級”等營銷說辭，也僅是個噱頭，很難“蒙”得了消費者。
當前，成都寫字樓市場各方反應的冷熱不均，為這一重大舉措的行將出臺似乎蒙上了一層陰影。業內分析人士認為，這或將導致寫字樓市場利益攸關方的深度博弈。（杜冉樂）
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