兩個月零成交，2012年成都土地市場純住宅用地以這樣的成交結果開場。自今年2月10日成都土地市場今年第一例也是截至目前唯一的一塊純住宅用地成交失敗后，成都土地市場儼然已經成為商業地產的競技場。
據本網統計，截止目前，成都2012年前兩個月共出讓土地64宗，其中純住宅用地只有一宗，且因故未能成交，其余均為純商業用地或商住混合用地。而在出讓的20宗純商業用地里，除一宗因故終止外，其余全部成交。
而實際上，商業用地的火熱并不是“一時興起”。公開資料顯示，2011年成都土地市場商業用地成交量同比增長33.57%，與2011年成都土地市場整體的低迷形成鮮明對比。2012年成都土地市場仍以商業地產“火熱”開局，似乎印證了此前業內人士對2012年成都樓市商業樂觀、住宅悲觀的預判。
純住宅地塊遇冷 2012開局成都商業用地集中放量
統計顯示，截止2012年2月26日，成都今年共出讓土地64宗，其中純商業用地20宗，商住混合用地43宗，純住宅用地1宗。其中20宗純商業用地除2月24日雙流250畝的純商業用地因故終止外，其余全部成交，而唯一的一宗純住宅用地最終以成交失敗收場。這意味著，截止目前，2012年成都土地市場純住宅用地依然是零成交。
事實上，不僅是2012年開局，在整個2011年里，商業用地的火熱已經成為2011年成都土地市場鮮明的特征之一。相關資料顯示，在2011年成都土地成交總量同比大幅下滑情況下，商業用地成交量卻同比增長33.57%，且溢價排行榜單前十皆為商業用地。2012年，成都土地市場首次掛牌也是同樣是以3宗商業用地開局。
中輿地產策劃總監朱洲對此表示，住宅市場受調控影響巨大，商業地產則“身在局外”，開發商自然傾向于風險較小的商業地塊；另一方面，從政府角度考慮，商業用地相對更容易出手，大量的推商業用地更符合政府的預期。
四川新港地產執行董事張紅兵分析認為，成都樓市持續的低迷使得住宅市場價格被大幅打壓，考慮到回報問題，住宅開發利潤偏低，且競爭較為激烈，開發商自然不愿出手住宅用地。相比較而言，商業地產的開發則要好很多。另外，也并不排除部分開發商手上仍有閑置的住宅用地或項目以待開發。
“通常而言，住宅先天性好于商業地產，但當下住宅市場受制于調控，市場對其接受度明顯不如商業地產。”NAI新巢地產成都公司總經理蔣鵬表示，當下商業用地偏受青睞并不是一種偶然現象，恰是當前市場的真實反映。另外，政府對商業用地的偏好也成為商業用地放量的重要原因。
蔣鵬：成都商業地產存量不是問題 運營是關鍵
對于商業用地的大幅放量，不少業內人士表達了憂慮。他們認為，商業用地的放量可能會加劇成都商業地產的過剩危機，為2012年成都商業地產的存庫存化增加負擔。
按照市場上最保守的算法，目前成都商業物業存量有近600萬平方米，以目前成都每月20-30萬平方米的消化速度，不算上新入市的項目，目前的存量足夠消化兩年。
張紅兵認為，目前成都商業地產的過熱表現在局部過熱上，一些區域的商業地產嚴重供過于求，而有些地方的商業配套依然比較欠缺。因此，不能一概而論以商業用地的放量來判斷成都商業地產的過剩，關鍵還是要看新成交商業地塊的所處位置，從區域上予以甄別判斷。
對于過剩問題，蔣鵬則表示，如果當前的商業地產存量中是租賃商業為主，代表商業地產確實存在問題。但如果在存量中，自持商業占了大部分比例的話，則表示商業地產并沒有出現危機。因此，一概以存量為依據來判斷當前成都商業地產存在過剩危機的話，并不是十分嚴謹。
他同時表示，一個商業項目的成功與否，絕不能以銷量好壞來判斷，而是應該以此商業項目后續運營的成功與否來判斷。同理，一個城市商業地產的健康與否，也不能以當下的存量作為依據。另外，商業地產的消化周期本就是一個較長的過程，短時間內以存量為立足點難免會產生錯誤的判斷。
“確實有些商業項目銷售很好，但賣的好并不代表這個商業項目是成功的。開發商賣完之后買家就要出租，這時就要考慮有沒有商家愿意進駐的問題，如果不能有效運營，政府就要為此買單，從而影響城市建設。”蔣表示，因此運營成功才能算作商業地產的成功，要站在市場的角度來衡量商業地產的好壞。
蔣鵬認為，商業地產不比住宅市場，住宅是必需品，“商業地產全部死掉都是有可能的”。他建議，對于商業項目開發，開發商可以以銷售作為回籠資金的手段，但不能將此作為所開發項目成功與否的考量標準，進而導致市場以此為信號對商業地產進行錯誤解讀與預判。(張大軍)
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