房地產信托兌付高峰暗藏無限商機，專做不良資產收購的金融資產管理公司早已盯上這個領域。不過此前監管機構有意叫停資產管理公司收購不良信托資產，而通過基金的形式展開收購則可以規避這個問題。
4月12日，接近中國信達資產管理公司（下稱“中國信達”）的消息人士透露，中國信達旗下的中國金谷國際信托公司、信達投資有限公司、信達地產股份有限公司（以下簡稱“金谷信托”、“信達投資”、“信達地產”），三家公司作為發起人正在組建一只總規模100億元的房地產并購基金。
這只規模巨大的特殊機會型并購基金采用有限合伙制形式，投資方向主要為不良房地產信托產品收購，基金管理人（GP）或為信達匯融股權投資基金管理公司（下稱“信達匯融”）。
上述消息人表示，100億規模分幾期進行，資金主要來自私募和一部分自有資金。“分期發行，目前還在首期基金的募集中。同時也在儲備一些項目，一方面來自信達原有優質項目，另一方面從市場上找。”
房地產市場深度調控的持續，令行業并購整合的機會不可避免的升溫。“民間很少有這樣大的體量做房地產并購，信達有金融控股的優勢，有直投的業務范圍，它有這個可能性去做。”深圳德信資本高級投資經理劉聰表示。
收購不良房地產信托
金谷信托、信達投資是中國信達絕對控股和全資持有的一級子公司；信達地產是中國信達旗下的房地產開發上市公司，由信達投資控股；信達匯融則是信達旗下專門運作私募股權投資基金的機構。
該房地產并購基金組建模式為，中國信達通過上述三家下屬公司作為基金的有限合伙人，并向基金出資；同時，基金還將接受財務投資人以有限合伙人的方式出資。
上述消息人士稱，資金募集對象主要包括：國內金融機構投資者，如社保基金、國開金融、中國建投、保險公司、信托公司等；非金融機構企業（包括擁有大量現金的非金融機構國有企業和民營企業）；合格的個人投資者及信達自有資金等。
首期基金將針對房地產信托產品所對應項目股權的收購，為房地產信托市場上的優質項目提供流動性解決方案。
具體運作途徑為，在項目投資到期后，基金將項目轉手給其他市場參與者；或將項目交給信達地產運作；此外，還可以通過證券化的方式賣掉收購的資產。
上述人士表示，為避免和母公司中國信達的同業競爭，該基金的不良資產收購范圍應限制在主業目前不能做,或者由于政策限制和投資風險較高而不宜大規模做的業務。
規避“叫停”禁令
房地產信托兌付壓力之下，許多信托公司已經與包括金融資產管理公司在內的投資者進行了廣泛合作，接手其即將到期的房地產信托產品。
但監管機構不鼓勵收購不良房地產信托。未來房地產信托市場的流動性問題，將隨著調控的深化進一步加劇。
積極做商業化收購業務創新的資產管理公司，并不愿意放棄其中的盈利商機。上述人士指出，信達已經在房地產市場上持有較多資產，如果投入過多，將面臨較大的行業集中度風險。”
而通過引入外部資金設立房地產并購基金，收購不良房地產信托資產，就能同時實現分散行業風險和把握市場機會兩個目標。
中國信托業協會公布的數據顯示，截至2011年末，房地產信托余額為7000億元。中金公司專題分析報告顯示，2012年預計房地產信托到期規模2234億元，總還款額約2500億元。
“房地產信托面臨的主要是流動性問題，開發商暫時還不了款，但是信托公司控制的抵押資產大多很優良。”一位信托公司高管認為，這也是資產管理公司樂于介入不良房地產信托收購的原因。只要“扛”過這個暫時的流動性問題，資產管理公司仍能大掙一筆。
此番信達采用組建基金的方式收購不良房地產信托，或與銀監會正在醞釀的一項監管政策有關。
知情人士透露，銀監會有關部門曾召集四家資產管理公司開會，擬叫停資產管理公司收購不良房地產信托和小貸公司債權等。但四家資產管理公司都表示了反對意見，所以禁令沒有下達，最終是否叫停也還存在不確定性。
不過，即便禁令最終下達，通過組建基金的方式，可能并不在禁令之內。因為收購不良房地產信托的主體將是房地產基金，而不是資產管理公司。而資產管理公司下屬子公司是基金管理人，可以收取管理費，資產管理公司也可以出資參與基金，分享基金收益。
劉聰認為，具有國企背景的房地產并購基金的出現，表明房地產行業金融化屬性越發凸顯。而商業地產相比住宅，對于資本運作的水平要求更高，尤其是目前中國沒有成熟的私募、REITS等配套工具，未來十至二十年，整合升級機會很多。
房地產行業已是去年第二大并購行業。清科研究中心數據顯示，2011年房地產行業完成的并購交易數量為113起，占并購總量的9.8%；并購交易金額達到54.49億美元，占并購總額的8.1%。
（本報記者鄭智亦有貢獻）
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本文標題：組建百億房地產并購基金 信達系試水收購不良房地產信托
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