“境外投資物業的風險在于當地的社會環境和匯率變化，這些都是必須要考慮的。”上海華佰環保能源科技有限公司邱先生稱，前段時間看到法國有村莊出售的消息時，他有些躍躍欲試。
在境外移民和土地永久性歸屬的強力誘惑下，個人資本正在突破禁錮沖出國門。
有機構統計，溫哥華、多倫多、倫敦及新加坡已經成為內地買家境外購房的熱門區域，而這四個市場上，內地買家占當地境外投資者的比例約為20%-40%。
投資“谷貝菲”?
邱先生稱，自己是春節后從英國《每日郵報》上看到上述信息的。
這個法國村莊叫“谷貝菲”，距法國中部城市利摩日不到50公里，有公路和鐵路直通首都巴黎。據他們了解，這座廢棄的古村落，曾經有過一次拍賣遇冷的經歷。之后，當地政府決定，整個村莊連同19座建筑物(包括泳池、馬廄、網球場)打包甩賣，以27.5萬英鎊(約合271萬人民幣)的低價出售，但仍無人問津。據稱當時政府已有再降價的打算。
邱先生的團隊聞悉，一陣竊喜：這樣的價格在上海市區買到一套100平米以上的中檔公寓都難，而這個村莊有土地有物業，到時規劃一個度假區，開采出一片葡萄園，再設一個酒莊……如果改造成功，法國鄉村對想要享受中古世紀莊主滋味的人很有吸引力。“最重要的，這土地永久權就屬于我們了!”邱先生稱。
正是因為在當地的無人問津，邱先生也很謹慎。
他的親屬經過幾天的考察后反饋：谷貝菲村的原住民多以種地為生，上世紀70年代起，村民開始往外遷移，村子也被逐漸廢棄，至今已有近30年，村里目前雜草叢生。“聽說社會環境比較復雜，治安存在問題。如果在異國他鄉遇上治安問題，你投資的項目前景再誘人也無濟于事。”
事實上，類似邱先生這樣的個人資本去歐美國家投資物業，已經形成了一種熱潮，而國外也確實提供了不錯的投資機會。
《巴黎人報》2月20日報道，法國政府計劃在2014年底以前，通過出售位于法國和世界各地總共1872座法國國有房地產，獲得22億歐元的收入。而2007年和2011年間，法國已經通過出讓國有房地產，進賬27億歐元。
高力國際前周發布的一份報告稱，加拿大溫哥華和多倫多、英國倫敦及新加坡成為內地買家境外購房熱門
區域。目前，內地買家在這四個市場占當地境外投資者比例約為20%- 40%。2011年，溫哥華住宅市場銷售堅挺，共成交11769套，同比上漲32%。
“主要是境內投資渠道太窄了，國內房地產市場的政策又不明。”剛剛在新加坡買了套價值千萬人民幣房產的陶元超告訴記者：“決定買房就在一念之間，純粹是出于投資。”
他跟幾位親友發現這個物業時，大家合計：若在新加坡繁華地帶，買個千萬元的房子，年租金收入可達四五十萬元，回報率在4%~5%，“這比在國內存銀行強多了。”
個人資本“翻墻術”
投資熱潮也催熱了一些中介公司的國際性業務。高力國際自2010年9月在中國內地正式成立國際物業部以來，網絡已經覆蓋了61個國家和地區，并成功在本地市場推廣13個海外住宅項目。
高力國際國際物業部董事賴錦雄稱，境外投資公寓樓和地皮往往是雙重因素，不少人是出于移民需求。“在加拿大，來自內地投資者的置業原因主要是子女教育，物業類型也多選擇一房或兩房的小戶型。”
作為境外置業熱門目的地之一的新加坡，目前私宅市場買家有接近30%來自中國內地。 賴錦雄分析道：“新加坡貸款利率為1.2%-2.0%，外國人可享受60%-80%的貸款，租金回報率約為5%，高于貸款利率且市場交易信息透明。這相對于目前內地樓市5%-7%的貸款利率和僅為2%-3%的租金回報率來講，新加坡房產市場顯現諸多優勢。”
但在境外置業也有不少限制需要突破。
國際物業投資中介咨詢師劉小姐說，在境外購置物業，首先要有國外賬戶，以及證明自己正當收入來源的資料，如房產、工作、存款證明等，國內比較重視客戶的收入證明，而國外則相對重視納稅證明。如果要貸款購房，就要提供納稅證明，并取得貸款銀行的認可。
在法國購房，也分一次性付清和按揭兩種形式，劉小姐稱，按揭的過程會比國內復雜，但一旦成功申請到貸款，最高能貸到房屋總價90%的房款。
顯然，這種流程與目前國內限購的大環境相比，資本投資更為通暢。但在個人投資的資金出境方面，存在一定障礙。
蘇建曾在巴西看上了一個葡萄園，由于他出身外貿領域，而這個葡萄園60多畝的面積，售價竟然折合人民幣只有500萬元不到，因此非常強烈的投資沖動，但最終因個人資本出境的不暢而作罷。
“畢竟產權是永久性的，和國內房屋70年、50年產權有本質的區別。而且，置業后，對申請永久居住權可能會帶來一些幫助。”蘇建告訴記者。
其實，外匯管制不是無法突破，只是不愿意走灰色通道。蘇建透露，他的一名親戚春節后也在法國以個人名義買了一個酒莊，投資額大致在1000萬以上，而包含的稅費包括土地稅、房產稅、居住稅、職業稅、資本收益稅等。
蘇建透露，親戚的資金就是找了法國華人服裝商根據即時的匯率牌價兌換的。“看金額多少了，多的話可以和國外外貿公司協商好，直接兌換外貿公司的外匯，但要雙方信任才行。”
“資金量少的話，還可以按照每人5萬美元的額度一筆一筆地匯出。”蘇建稱，這種方式小額資金出境中比較常見，“地下錢莊也是差不多的路徑。”
根據國家外匯管理局2007年1月5日制定發布的《個人外匯管理辦法實施細則》，其中明確境內個人年度購匯總額由以前的2萬美元大幅提高到5萬美元。由此，市場出現了一批專門替人轉匯的“黃牛”。
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本文標題：人資本境外狂投物業 中國買家最高達四成
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