4月12日，浙江昆侖置業集團發布聲明，宣稱媒體報道“公司資金鏈告急”不實。此事起因是，昆侖置業同杭州工商信托合作發行的“昆侖置業丁橋投資項目集合資金信托計劃”被提前清算，引發外界對昆侖置業資金方面的擔憂。
雖然昆侖置業“信托門”事件還未有最終結局，但是房地產信托今年以來提前清算案例的增加，引發了市場對房地產信托集中兌付風險的擔憂。根據本報記者統計，2012年提前到期的房地產信托數量已達18只。
150億元地產信托存違約風險？
4月13日，統計局發布了2012年一季度的宏觀經濟數據，其中，全國商品房銷售面積15239萬平方米，同比下降13.6%，住宅銷售面積下降15.5%。此前一天，渣打銀行大中華區研究部宏觀分析師申嵐發布一季度房地產調研結果顯示，80%的開發商認為房價還會有20%的降幅。
房地產銷量和房價雙下降對于房地產信托而言并非好消息。這意味著房地產公司利潤的下降，也意味著房地產信托償付風險的增強。另一方面，較之其他信托產品，房地產信托是融資成本最高的產品類型，這給房地產信托的償付雪上加霜。
據用益信托工作室統計，2011年房地產信托平均收益率為10.02%，較2010年增長12.3個百分點。較其他產品平均收益率高出1.5個百分點。
但10.02%并非房地產信托實際的融資成本。一般，信托公司會收2%-5%的費率，信托銷售機構又會收2%左右的銷售傭金。房地產信托真實的融資總成本大多會超過15%，最高的超過20%。申銀萬國測算，房地產信托的資金成本在16%左右。
“由于去年通貨膨脹造成貨幣政策的趨緊，去年5月開始，房地產信托收益率就沒有低過10%。”用益信托工作室的李旸說，“此外，由于國家對房地產宏觀調控，地產商從銀行獲取開發貸的難度增加，民間貸款利率更是超過25%，信托成為房地產公司融資的最佳選擇。但是由于信托公司資源有限，房地產信托融資成本水漲船高。”從融資規模來看，去年萬達、萬科、綠城、保利、恒大等大型地產公司都是房地產信托融資的�？�。
有借有還。2012年房地產信托將進入集中兌付期。
根據用益信托對過去兩年房地產信托的統計，2012年一季度會有307.4億元的房地產信托到期，二季度升至352.5億元，全年的最高峰出現在三季度，規模達到439.6億元，四季度仍有419億元。2013年一季度保持在400億元上方，二季度則會驟增至505.7億元的歷史峰值。考慮到2012年一二季度仍有一年期的房地產信托發行，2013年上半年到期償付的房地產信托金額可能更多。
中金公司則預期，10%-15%的房地產信托項目可能在今年出現違約風險。據此測算，如果按照2012年到期的產品規模來計算，150億元到230億元的房地產信托項目可能有違約風險。
18只地產信托提前清盤
然而，無論是房地產公司還是信托公司都不愿意看到這類現象出現。“如果哪個房地產公司或者信托公司率先出現了違約，那么房地產公司則面臨著再也貸不到款的局面，而信托公司也面臨著旗下產品難以被投資者接受的情況。”李旸表示。因此，不排除信托公司在發現可能存在的違約風險后要求房地產公司提前兌付信托收益，以規避未來更大的風險。于是，提前清算房地產信托就會出現。
根據信托公司網站公開數據披露，僅2012年就有共計12家信托公司提前清算了旗下18只房地產信托。其中，中信信托和中誠信托提前清算的產品較多。中信信托發行的三亞鹿回頭貸款集合資金信托計劃、京大昆侖土地一級開發貸款集合資金信托計劃、濱江股權投資集合資金
信托計劃都在計劃時間之前清算。中誠信托發行的新城金郡投資集合信托計劃、上海新城創宏投資集合信托計劃、深圳紫園投資集合資金信托計劃也提前清算。
此外，山東國投也提前清算了黃金海岸股權投資基金集合資金信托計劃和彭和大廈貸款項目集合資金信托計劃；杭州商業信托除了提前清算昆侖置業丁橋投資項目集合資金信托計劃，還提前結束了無錫西水東項目債權受讓集合資金信托計劃A類信托。
上述信托產品有的是直接的貸款，有的屬于股權投資，有的用于權益投資，有的為多種組合運用，但其都是圍繞著房地產項目進行，均被認為是房地產信托。
但中信信托的一位信托經理介紹，不同的信托產品提前清算都有不同的原因。他認為，目前沒有出現發現有違約風險而提前清算的，多是融資企業有了錢，為了降低成本而進行的提前清算。
某券商分析師認為，信托公司如此解釋也不排除是對房地產信托違約風險的托辭。
根據已知信息，山東信托發行的黃金海岸股權投資基金集合資金信托計劃原本定于2013年3月24日到期，但是今年2月即宣告結束。該信托計劃就是因為出現了資金被挪用的違約風險因此被要求提前兌付。
“禿鷲”們在等待
因為違約風險而提前兌付并不是信托公司常用的規避房地產信托風險的手段。更常見的情況是借新債還舊債。
如2011年10月，四川信托推出8億元青島凱悅特定資產受益權投資集合資金信托計劃，以接盤中融信托2010年8月發行的一只“中融·青島凱悅”信托產品。2011年4月，華融信托發行華信大足優先級受益權轉讓集合資金信托計劃，該計劃受讓一開發商持有的金谷信托同名計劃9050萬份優先級受益權。
事實上，這種方式被信托公司廣泛應用。“對信托公司而言，這么做一方面可以緩解房地產信托可能產生的違約風險，另一方面，在信托項目本來就稀缺的情況下，能夠擴大業務量。”
然而，借新債還舊債只是將房地產信托的風險延后。因此，中金公司認為，“借舊還新”方法的出現，使得房地產信托風險延遲到2013 年釋放。
正在人們對房地產信托風險關注時，“禿鷲”們已經嗅到了當中商機。據信托銷售機構啟元財富的負責人介紹，有不少資本向他打聽可能發生違約風險的房地產信托。其做法是接過信托計劃償付本息，但獲得信托抵押物的處置權。
據上海一家信托公司的信托經理介紹，房地產信托抵押物一般是房產、地產、項目股權、債權等。融資額一般是抵押物估值的3-4折，有些資質不好的項目甚至在2折之下。而這些資本將信托收購之后變賣抵押物可以獲得較高的無風險套利。
有消息稱，信達、華融、東方和長城四大資產管理公司都在低成本接盤房地產信托產品，四大資產管理公司收購的房地產信托規模已達兩三百億元。長城接盤并籌謀金融創新，即“接過來之后，再以資產管理公司的名義發債”。
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