在房地產信托即將迎來兌付高峰的關口，市場各方均高度重視，嚴陣以待。
近日，來自資產管理公司（ＡＭＣ）和信托公司人士均向《第一財經日報》記者表示，銀監會針對房地產信托項目又有所“指示”。不過，據知情人士介紹，銀監會此次的“窗口指導”并沒有新的監管措施，只是再次強調房地產開發商的“四三二”合規。
本報記者就上述說法向銀監會求證，相關人士對此不置可否。
風控趨嚴
一家中部省份的信托公司高管告訴本報記者：“銀監會所強調的合規要求，信托公司一般輕易不敢觸犯，房地產市場遭到嚴厲調控，信托公司的風控越來越嚴格。”
實際上，在去年5月，銀監會就已經對部分信托公司進行了關于房地產信托業務的“窗口指導”，要求嚴格符合“四三二”規定，具體是指地產商必須“項目四證齊全、企業資本金達到30%、開發商二級以上資質”。當時銀監會還要求進行總量控制，穩中有降，并且對房地產信托業務進行“摸底”，下發《房地產信托業務風險監測表》，重申“事前審批”制度。
2011年9月，銀監會對房地產信托再次發力，下發《關于做好房地產信托業務風險監測工作有關事項的通知》，要求各地銀監局逐筆監測3個月以內到期信托項目的預期兌付情況，判斷兌付風險，并采取相應的措施，做到對房地產信托項目兌付風險“早發現、早預警、早處置”。
受樓市調控政策的影響，地產商處境日益艱難。開發商對于信托，有著復雜的感情，既有希望，亦有絕望。在從銀行難以融資的同時，信托成為了一條輸送資金的渠道。但是，高企的融資成本加之銷售回款不夠順暢，使開發商謹慎采取信托融資。
中國人民大學信托與基金研究所執行所長邢成在一份研究報告中指出，2011年開發商的信托融資成本年息超過20%已經成為常態，極端案例高達38%。
對于信托行業而言，2012年將迎來兌付的高峰期。長江證券分析師劉俊預計，2012年一至四季度地產信托到期分布分別為689億元、876億元、992億元和967億元，季度分布較為均勻。
另據諾亞財富統計，2012年到期的房地產信托產品規模達到1172億元，2012年全年兌付規模較大，其中3月、6月、7月和8月為兌付高峰。隨著房地產信托產品的集中到期，開發商將面臨巨大的兌付壓力。從房地產信托產品本身、房地產公司、信托公司這三個層面來看，雖然有個別風險點、個別房地產公司及信托公司需要關注，但總體來說，房地產信托到期兌付風險可控。
一家大型信托公司人士告訴本報記者，房地產信托的風險應該區別看待，因公司而異，“個別公司、個別項目可能存在風險，但整個行業風險并沒有那么大”。
劉俊也認為，目前的風險僅在于單個項目的流動性風險。通過分析2012年上半年即將到期的地產信托項目情況，不難發現現有的風險尚停留在流動性風險層面，并未過渡到兌付甚至行業信托性風險。
對于項目風險，中金公司從開發商資質上進行了區分，中金今年1月發布的《房地產信托專題分析報告》中提到，單項目低資質公司的項目風險更高：分資質來看，一級資質開發商多使用權益投資及貸款等方式的信托，等價于高息貸款，且自身由于項目多、融資渠道廣，資金可以周轉騰挪，風險相對有限；三級以下資質開發商多為項目公司，信托介入較早，以股權融資為主，違約風險較高。
此前，一家資產管理公司高管向本報記者透露，銀監會領導曾在一次行業內部會議上表示，“大部分信托產品本身的質量沒有問題，不過暫時會遇到流動性的問題”。
AMC趁機抄底
房地產信托兌付給信托公司帶來“不能承受之重”，不過對于AMC來說，卻是一個大顯身手的好時機。
根據本報記者了解，四大資產管理公司已經開始接盤房地產信托不良項目。
今年3月，中國信達資產管理股份有限公司（下稱“中國信達”）董事會秘書張衛東在接受本報記者采訪時表示：“目前信達資產沒有大規模介入這種項目，也在觀望市場上的機會。我們希望從公司的核心競爭力出發，從增加資產管理競爭力的角度出發，而不是茫然地進入這個領域。”
根據媒體近期報道，中國信達旗下的金谷信托、信達投資和信達地產聯合發起組建一只總規模100億元的房地產并購基金，鑒于監管層有意叫停AMC收購不良信托資產，信達通過基金形式進行收購可變相實現規避。
近日，業內有傳聞稱銀監會叫停資產管理公司收購不良房地產信托資產。針對本報記者的求證，前述銀監會人士對此也表示“不方便回答”。
中國華融資產管理公司內部人士告訴本報記者：“暫時沒有聽說，不過中國華融旗下有華融信托，如果做這種項目，將會發揮出集團協同效應。”
實際上，四大資產管理公司都已經擁有信托牌照，東方、信達、華融和長城旗下分別擁有大業信托、金谷信托、華融信托和新盛信托。業內人士告訴本報記者，除了發揮集團的協同效應之外，AMC擁有收購不良資產的豐富經驗以及雄厚的資金實力。
但是，廣闊的盈利空間顯然更為資產管理公司所看重，正如張衛東所言：“我們擁有專門經營房地產的人才，本身做房地產開發就需要項目和規模，如果總部能夠接盤信托行業的房地產不良資產，盈利空間是非常大的。”
（記者董云峰對本文亦有貢獻）
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