規(guī)模效應(yīng)越滾越大的萬科（000002.SZ）在2012年剎車減速，在第一季度土地市場上幾乎毫無斬獲，這對于一個規(guī)模超千億的開發(fā)商來說頗為罕見。
在外人看來萬科或許理智得有些過頭，但萬科“現(xiàn)金為王”的策略非常清晰，手持貨幣資金高達(dá)390億元的萬科更愿意頻頻向銀行借錢。
凈利增15.8%
萬科23日發(fā)布的首季度報告稱，2012年一季度萬科實現(xiàn)結(jié)算面積75.4萬平方米，結(jié)算收入101.3億元，同比分別增長83.3%和32.1%；實現(xiàn)營業(yè)收入103.5億元，凈利潤14.0億元，同比分別增長29.8%和15.8%。
而去年同期萬科銷售金額同比飆升135.3%，但結(jié)算收入、營業(yè)收入和凈利潤卻僅僅小幅增長4.2%、6.2%和7.0%。
與招商地產(chǎn)和保利地產(chǎn)相比，萬科業(yè)績頗為穩(wěn)健。一季度，招商地產(chǎn)和保利地產(chǎn)分別實現(xiàn)凈利潤4.29億元和5.37億元，同比均下降23.5%，這也是招商地產(chǎn)近4年來和保利地產(chǎn)自2006年上市以來一季度凈利潤首次下降。
萬科提供的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度主要城市的單月成交波動比較大。1月份，北京、上海、深圳、廣州等14個城市的住宅成交面積達(dá)到了2006年以來的最低點，同比降幅達(dá)72%；2月份成交面積相比1月份雖然有一定增長，但同比仍然下降27%；進(jìn)入3月份之后，由于春節(jié)后自住需求的釋放以及首次置業(yè)信貸環(huán)境的逐步改善，成交量出現(xiàn)回升，環(huán)比增長96%，由于2011年3月份基數(shù)較低，所以同比來看，也增長了62%。
不過，3月份的成交回升并沒有改變整個季度成交下滑的狀況，和去年一季度相比，上述14個城市的成交面積下降了25.5%，同期全國的商品住宅成交面積也下降了15.5%。
今年前3個月，萬科實現(xiàn)銷售面積300.9萬平方米，銷售金額310.7億元。1月份時，由于去年同期的簽約銷售創(chuàng)紀(jì)錄，比較基數(shù)較大，公司簽約銷售同比也有所下降，其后的2、3月份，公司的銷售金額同比分別上升20.7%和23.5%。
按此推算，一季度萬科每平方米均價由去年同期的11689元下滑至10326元，同比下滑11.66％。萬科董秘譚華杰表示，這主要因為去年一季度的結(jié)算均價存在一定的特殊性。去年一季度時，上海、廣州、深圳這三個核心城市結(jié)算金額占比達(dá)到80%，導(dǎo)致其結(jié)算均價顯著高于其他季度，相對而言，今年一季度公司結(jié)算資源的分布比較均衡，結(jié)算均價也更接近去年的整體水平。
項目擴(kuò)張減速
萬科向來都是為其銷售均價的下降提供各種看似合理的邏輯解釋，很少承認(rèn)主動降價，但無論如何，房地產(chǎn)市場調(diào)控正在對開發(fā)商的銷售價格產(chǎn)生壓力，并進(jìn)一步影響其利潤。
公告顯示，受結(jié)算資源結(jié)構(gòu)、市場調(diào)整等因素影響，一季度萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率由去年同期的35.0%下降至30.8%，減少了4.2個百分點。
值得關(guān)注的是，萬科在2012年土地市場上頗為保守，僅僅在1月份參與了1個城市更新改造類項目，其中由萬科負(fù)責(zé)的可開發(fā)部分用地面積約12.9萬平方米，而2月和3月則是零拿地。而招商地產(chǎn)2012年至今已經(jīng)累計拿地119萬平方米，合計共約40億元土地款，已達(dá)其2011年近一半的土地支出。
這對于規(guī)模超千億的萬科來說極為罕見，萬科目前并不缺錢。截至一季度末，萬科持有的貨幣資金由年初的342.4億元增長至390.5億元，而去年同期萬科持有現(xiàn)金372億元。盡管手中現(xiàn)金流充裕，但萬科在一季度依然頻頻進(jìn)行銀行借款合計21.7億元和信托融資30億元，借力外部資金意圖明顯。
此外，萬科的短期借款和一年內(nèi)到期長期借款由年初的235.7億元下降至178.0億元；凈負(fù)債率也下降了0.8個百分點，至23.0%，繼續(xù)保持在行業(yè)比較低的水平。在各類存貨中，現(xiàn)房存貨占比僅3.9%。
中金公司與萬科的電話會議紀(jì)要顯示，萬科4月份推盤計劃會低于3月推盤約30%，推盤金額約為70億元。中金公司認(rèn)為，受此影響，預(yù)計萬科4月銷售將較3月下滑約20%~30%，毛利率仍將小幅下行。
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