“不可能那么快就降，根據(jù) 我們公司去年年底的財(cái)務(wù)情況，如果不再拿新地扛半年是沒什么問題的。我們對(duì)通州的其他項(xiàng)目也都有監(jiān)測，到目前為止，還沒有降價(jià)的。”昨天，通州一位房地產(chǎn)公司的副總韓先生這樣對(duì)記者說。
跌價(jià)的常規(guī)路徑 雙方僵持長則一年短則一季
“細(xì)心梳理一下前幾年的經(jīng)驗(yàn)，地產(chǎn)新政出臺(tái)，房價(jià)進(jìn)入下跌通道后，其路徑其實(shí)是有規(guī)律可循的，了解了這個(gè)規(guī)律，購房人就不會(huì)那么容易被外界雜亂的信息所左右了。”曾經(jīng)有過六七個(gè)項(xiàng)目操盤經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商肖先生這樣對(duì)記者分析。
“首先是觀望期的量跌價(jià)滯階段，新政策出來后，怎么執(zhí)行、各方面反應(yīng)如何、不僅購房人會(huì)觀望，開發(fā)商也會(huì)觀望。購房人不動(dòng)，就沒有成交量;開發(fā)商不動(dòng)，新的項(xiàng)目會(huì)暫緩入市，老的項(xiàng)目價(jià)格不漲也不跌，雙方都繃著，看誰能繃得住。如果開發(fā)商資金有問題了，率先繃不住了，房價(jià)就會(huì)進(jìn)入下降通道。這個(gè)周期有長有短，長的一年多，比如2008年那次，短的三四個(gè)月，比如去年通州房價(jià)的下跌。”
肖先生認(rèn)為，從某種意義上，這是雙方博弈最關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)。“有些購房人對(duì)政策的效果有些誤讀，認(rèn)為有效果就是房價(jià)應(yīng)聲而落，否則就是沒用，其實(shí)，價(jià)跌往往不會(huì)那么快顯現(xiàn)。”
其次，“房價(jià)進(jìn)入下降通道就是進(jìn)入了量跌價(jià)跌階段。”肖先生接著分析。價(jià)跌的第一塊多米諾骨牌，一般會(huì)是規(guī)模較大或是位于郊區(qū)的純新盤，表現(xiàn)為以明顯低于之前預(yù)期和周邊項(xiàng)目的價(jià)格入市，原因是這些新盤進(jìn)入銷售之前都是投入，資金壓力、銷售壓力較大，急需資金回籠，會(huì)率先扛不住。另外，新盤也沒有老客戶退房的顧慮，降價(jià)在技術(shù)上也比較容易操作。
之后，如果市場預(yù)期繼續(xù)悲觀，成交量萎縮，開發(fā)商的老項(xiàng)目沒辦法，也會(huì)通過打折、促銷的方式加入到降價(jià)的行列中來。相對(duì)來講， 二手房 的價(jià)格是相對(duì)堅(jiān)挺的，這是由于二手房的賣方是分散的個(gè)體，除非特殊原因，都不會(huì)有資金壓力，但當(dāng)一手房大規(guī)模降價(jià)后，一直以一手房為風(fēng)向標(biāo)的二手房也不會(huì)堅(jiān)持多久，樓市會(huì)進(jìn)入全面降價(jià)之中。至于降價(jià)幅度能有多少，會(huì)在哪個(gè)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)入價(jià)跌量漲、量漲價(jià)升的回暖通道，就要看這個(gè)階段市場的博弈情況了。
扛價(jià)的根本原因 “即使降價(jià)，許多人也買不了”
“前兩天，有人告訴我，管莊一個(gè)項(xiàng)目降價(jià)了，由一平方米35000元降到28000元了，我當(dāng)時(shí)就不信，后來一打聽，這個(gè)項(xiàng)目還沒開盤呢，嚷嚷過均價(jià)35000元，現(xiàn)在又說28000元了，其實(shí)這只是開發(fā)商的一個(gè)銷售策略，不能算是真正降價(jià)，因?yàn)橹苓呿?xiàng)目均價(jià)不過26000元。在目前的市場觀望期，這樣的信號(hào)會(huì)很多，但從客觀規(guī)律上來講，可能會(huì)有‘假摔’，掃掃價(jià)格的浮沫兒，真正的降價(jià)一定不會(huì)這么快到來。選擇扛價(jià)，既是開發(fā)商出于角色的本能，也是規(guī)律使然。”肖先生坦言，在這方面，購房人明顯處于弱勢。
通州項(xiàng)目是去年調(diào)控后的率先降價(jià)者，這一輪會(huì)不會(huì)繼續(xù)領(lǐng)跌呢?通州一項(xiàng)目的副總韓先生說：“經(jīng)過去年一輪的回調(diào)，通州房價(jià)已經(jīng)回歸到理性位置， 金隅花石匠 14000元，運(yùn)河灣、海棠灣21000元左右， 北京ONE 26000元……與大興、順義等區(qū)域的項(xiàng)目比，都是有優(yōu)勢的，也得到了客戶的認(rèn)可，目前都還有成交，我不知道其他項(xiàng)目的情況，但我們公司去年年底的工作會(huì)上，已明確了今年不漲不降的調(diào)子。”
筆者總結(jié)：大家有什么感想可以提出來！ 房價(jià)真的還能降嗎？
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本文標(biāo)題：房地產(chǎn)老總都說降價(jià)我們也買不起房了！
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