近期成都土地市場可用“變天”二字形容，與以往“高地價”、“天價”、“地王”遙遙相對，“底價成交”、“流拍”成為了關(guān)鍵詞。
不到半月時間，成都土地市場便出現(xiàn)了三宗土地“流拍”事件。與一手房市場一樣，土地交易亦從賣方市場進入到買方市場，圍繞地價，市場多方博弈力量更具張力。
郊區(qū)、主城區(qū)輪番上演土地“流拍”事件
6月10日，成都主城區(qū)5宗土地拍賣，其中兩宗流拍，三宗以底價成交。繼6月3日，郊區(qū)雙流航空港的一號地塊流拍后，成都主城區(qū)也迎來今年首次土地流拍的情況。
據(jù)成都市國土部門信息，這三塊流拍的土地中，一宗地塊119.8679畝，位于雙流航空港，屬于住宅用地兼容不大于20%商業(yè)的商住用地。該宗地塊起拍價為450萬元/畝。根據(jù)成都天府新區(qū)的最新規(guī)劃，雙流將作為成都主城次中心、成都南部新城發(fā)展的最前沿陣地，因此，該地塊的流拍讓不少人跌破眼鏡。
另外兩宗地，為青羊區(qū)培風(fēng)村10組，萬家灣村6組界內(nèi)，成飛大道以西地塊及青羊區(qū)萬家灣四組地塊,占地面積分別為63.7241畝、81.1218畝，樓面起拍價均為2900元/平方米。根據(jù)青羊區(qū)最新城市規(guī)劃“金沙太陽城”搖身一變?yōu)楣馊A新城，一舉成為西部新城的核心起步區(qū)。受新片區(qū)規(guī)劃利好影響，加之“田園溫江”的建設(shè)，曾備受不少業(yè)內(nèi)人士好評。對于“流拍”現(xiàn)象的出現(xiàn)，令不少開發(fā)商與業(yè)內(nèi)人士唏噓不已。
土地市場買方需求降低 開發(fā)商拿地進入“觀望期”
國家多項房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，產(chǎn)生強烈的疊加效應(yīng)，使部分開發(fā)商失去了“拿地”的熱情和資本，而有計劃、有實力“拿地”的開發(fā)商在該階段也將重心放在了快速出貨，回籠資金的銷售環(huán)節(jié)。
正合地產(chǎn)總經(jīng)理毛勇分析，“開發(fā)商對住宅地產(chǎn)發(fā)展預(yù)期已經(jīng)逐漸趨于理性。這時期，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)‘拿地’也進入了觀望狀態(tài)，開發(fā)商寄望后面可能有更便宜，很合適的地塊出現(xiàn)。”
除了主城區(qū)土地難得的出現(xiàn)流拍外，對比此前同區(qū)域的成交價格，土地樓面地價及溢價率均出現(xiàn)了明顯下降。在銷量低迷，資金回籠遇阻，市場前景尚不明朗的大背景下，作為土地市場消費者的開發(fā)商，買方也開始持幣觀望。
從商品房銷售市場刮起的觀望風(fēng)，已經(jīng)開始吹向土地交易市場。
政府顧慮重重 試水意圖明顯
“目前成都政府50%的收入跟房地產(chǎn)有關(guān)，政府用土地抵押的融資平臺賬目混亂，一旦土地價格下跌，財政將面臨風(fēng)險。因此政府主觀上是不愿改變土地價格上漲的趨勢。”據(jù)中原地產(chǎn)機構(gòu)分析，在開發(fā)商拿地?zé)崆槔鋮s、市場預(yù)期下行的情況下，作為商品房市場中的原料供應(yīng)商，政府在推地的時候，無疑也煞費苦心，考慮良多。
樓市低迷也給地方政府的推地方式提出了新的課題。從6月10日的土地拍賣情況來看，政府選擇以小幅地塊為主，降低加價幅度、主推熱門區(qū)域的方式加大對土地出讓的營銷。這樣降低門檻，變相“降價”的動作，一定程度上反映了在市場低迷，開發(fā)商資金趨緊的情勢下，政府對后市信心不足，企圖以降價促銷吸引開發(fā)商入場。
即使政府煞費苦心，小心謹慎地選擇土地供應(yīng)，但其不想看到的意外還是發(fā)生了。如果說對于溢價率的下降，政府已經(jīng)做好了足夠的心理準(zhǔn)備，那流拍出現(xiàn)，則是給一貫長袖善舞的政府敲響了警鐘。不過，也有人稱，“這并不代表土地就沒有了市場。只要是地塊質(zhì)素較高，國土部門能在推地上多些技巧，同樣可以吸引到一些實力地產(chǎn)企業(yè)出手”。
“市場經(jīng)濟中，地價有跌有升才正常，說白了，以前地價飆升、只升不降的現(xiàn)象是不正常的。這次流拍就是市場的正常現(xiàn)象。” 吉信行·方圓房地產(chǎn)營銷代理企業(yè)董事長兼總經(jīng)理周思澤認為，隨著調(diào)控的深入，政府與企業(yè)于資本市場、土地市場的博弈仍將繼續(xù)，但政府往往掌握著更多主動權(quán)。例如，北京土地掛牌方式的“微調(diào)”， 廣州啟動“勾地”，都是為了防止“流拍”的再現(xiàn)。
相信在今后的一段時間以內(nèi)，成都政府在推地節(jié)奏、定價、以及地塊條件的選擇上，將更為審慎，以避免流拍等尷尬局面再次出現(xiàn)。（楊思錦)
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