“富士康擬布局工業地產？”就在12月5日，一則富士康擬投資百億元布局重慶工業地產的消息不脛而走，引發房地產行業廣泛關注。不止如此，近三個月以來，成都郫縣、蒲江縣等多個區域的工業用地迎來了集中放量，顯示工業地產成為成都樓市新的聚焦點之一。
事實上，成都各大工業園區早已異軍突起。號稱“中國中西部最大的國際生態軟件園”的天府軟件園、成都青羊工業總部基地、錦江區工業園，以及前不久剛浮出水面的新川創新科技園……多個大型工業園將成都的工業地產描繪得如火如荼。
業內專家分析，成都作為西部戰略重地，特殊地位決定了其必然受到工業巨頭青睞，特別是在住宅市場受制于調控、商業地產也正面臨滯銷風險的情況下，部分避險資金更是瞄向了工業地產。不過，由于工業地產開發周期長，對開發資金要求也較高，再加上個別企業借開發工業地產之名進行圈地，造成了一些工業地產的開發亂象——如何規范市場就成為工業地產健康發展的關鍵。
工業巨頭紛紛搶灘成都
需求旺盛催熱成都工業地產
郫縣現代工業港40000㎡土地出讓、武侯區二環路46620㎡工業地塊待售、浦江縣壽安工業園30余萬㎡工業用地掛牌……近3個月以來，超過600畝的工業用地在成都不同區域迎來集中爆發。
而放眼成都的工業用地，這還只是冰山一角。自2010年以來，戴爾、聯想、仁寶、緯創、德州儀器、富士康等一大批世界級電子信息制造企業，紛紛搶灘成都市場。這些企業一方面以產業園區的形式落地成都，一方面則是以總部基地的形式存在。
據了解，目前成都已擁有號稱“中國中西部最大的國際生態軟件園”的天府軟件園、成都青羊工業總部基地、錦江區工業園、海峽兩岸科技園、SBI創業街，以及剛浮出水面不久的新川創新科技園等大型高科技工業園區，占地共約88600畝。
格致地產顧問公司董事長周海斌對本網表示，沿海地區的產業升級促使大型工業項目內遷，成都作為西部中心，再加上成都的勞動力和土地成本相較于一線城市普遍較低，必然成為大型企業的首選。多家大型企業的落地，進而引發羊群效應，催生了成都工業地產的開發熱潮。
實際上，如果留意到紅極一時的蘇州工業園項目就不難發現，產業園區依托強大的產業優勢，不僅可以催火工業地產，對周邊的輻射，更是讓區域附近的房地產行業受益頗多。
以新川創新科技園為例，該項目的落地直接催生了“新川板塊”，區域內中德·英倫聯邦、萬科·海悅匯城等項目皆表現出了良好的發展勢頭。
但與此同時，隨著多個產業園項目和總部基地的上馬，一些亂象也開始浮出水面。業內人士指出，工業用地的拿地成本偏低，部分企業利用這個特點大幅拿地，隨后轉向住宅開發，或者捂地惜售。另外，盲目開發導致后期招商難等問題也逐漸暴露。
謹防工業地產圈地亂象
提前合理規劃成發展關鍵
“當前，每個開發區大都有招商引資任務，但規劃的雷同與跟風潮造成了部分土地資源的浪費。其實，隨著城市化向周邊擴展，很多工業園本身已經不適合當初的定位。”中輿地產總經理汪寧生認為。
規劃短視、盲目上馬等情況不僅造成了土地資源的極大浪費，而且嚴重的同質化導致工業項目難以形成吸引力，這對本就難招商的工業地產而言無疑是雪上加霜。
一般而言，因為工業地產的開發存在投資金額高、回報周期長、租金高、招商難等特點，工業地產項目都會先修建住宅項目進行銷售，以求回籠部分資金，緩解壓力。
但隨著大量雷同項目的上馬，越來越嚴峻的銷售、招商形勢使得一些開發企業開始“鋌而走險”。
據了解，目前個別工業項目，前期以工業地產的名義取得土地，后期則“偷梁換柱”，轉而進行住宅開發。更有甚者，一些企業借工業地產之名，行“圈地”之實，捂地銷售以牟取暴利。
本網通過實地勘察高新西區的部分工業用地，發現多數工業地塊目前都處于閑置狀態，而據當地居民介紹，這些地塊空置時間已達數年之久。后經了解，此類現象在成都數個郊縣地區多有存在。
“目前需要提防很多企業，尤其政府費盡辛苦招商引資來的大型企業，以發展工業的名義進行低成本圈地。”周海斌表示。
世家機構品牌總監吳思竹表示，工業地產除了要采取定制開發，根據客戶要求制定廠房標準反租給客戶外，合理規劃也很重要。他表示，工業地產規劃不僅包括區域位置、園區布局，還包括產業分布、比例，以形成產業鏈條，避免同質化等問題。
吳給出建議：工業地產的建設應該以人為本，充分將自然、城市、工業發展結合起來；其次政府應加強對工業地產的監督管理。如此，既可以避免企業以工業地產名義進行住宅開發，也能對進駐企業進行監管，優勝劣汰，從而帶來持續的就業和稅收，發揮出工業地產應有的作用。
四川大學經濟學院教授、房地產經濟研究專家馮宗容對本網表示：目前，成都工業園區遍地開花，其隱藏的“短視”等問題已經暴露出來。這就要求政府在未來工業園區的招商引資中，提前做好科學規劃，充分考慮本地區的資源狀況、基礎設施、人才儲備、市場規模等條件。（張大軍 杜冉樂）
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