韋志軍（主持人）：看來大家都一致同意目前的市場狀況一定是漲了，只不過稍微有點區別的是漲幅，各自的觀點和角度不一樣。但凡市場有變化，它就一定有內在的、外在的原因。下面請大家分析一下房屋租金上漲的內在和外在推動的原因是什么？
葉蓉：目前租金的上漲，我總結了幾個因素。
第一，最大的因素是現在的需求比較旺盛，因為大家都知道一年有兩個時間段是租賃的高峰期，比如每年春節后的二、三月份，還有七、八月份的時候，當地的大學生到深圳來找工作，所以在這兩個時間段是一年之中租賃市場最火爆的時候。現在市場好的時候，業主要提價，當然也無可厚非，這是需求導致了房租的上漲。
第二，因為業主聽周邊的媒體、朋友和輿論的導向，他一聽說你這個房子漲了多少，導致自己在租房的時候提價。還有一個因素是物價CPI上漲，去年的CPI居高，所以各行各業的物價都上漲，也導致了租金的上漲。
第三，城市的更新，現在大家知道深圳很多地方都在城中村改造和城市更新，所以有很大一批存量房，導致這一大批人對市場的需求就要轉向周邊的市場。所以對于需求的凸顯相對于供應比較明顯，所以導致了現在租賃市場上漲這么明顯。
羅文：我和葉蓉小姐的觀點有一點是相同的，我分析整個市場的蛋糕的成交，租單和售單是正比的，它的蛋糕就這么大，也許大家說過了年可能有一部分來深建設者，或者是從其他城市過來的人需要找房，這肯定是一個很直接的因素。
另外，短期內的政策也有一定的影響，有一部分客戶群體是想買房的，他可能在短期內觀望，但是他需要房子住，可能在短時間內，特別是在這個時間段，他由售轉為租，在短期內觀望，這一部分因素導致了缺房的狀態。
大家也都知道通貨膨脹、物價上漲，這個因素也是肯定的。另外最直接的、無形的是心態的博弈，剛才我講到一個政策，特別是去年4月份出臺的政策，在陸續不斷對房地產進行短暫的行為調控，這種調控對抑制房價來講，這里面涉及到買賣市場，抑制房價是適得其反，反而起到了反作用。在這種情況下，出臺了對業主的限購令，業主不賣房。這次又出臺了一系列銀行金融方面的措施，導致了業主惜售，那么購房購不到的情況下，導致了房子的空置率比較低，所以物以希為貴，現在房子都不多，必然租金要上漲。我認為這些基本上是導致房價上漲的因素，我簡單分析到這里，謝謝！
徐楓：我補充一下政策方面對租金的影響，其實我們看全國市場，有幾個政策影響特別明顯。第一個是限購，大家可能都比較容易理解。第二是加息，加息直接的效果是導致月供上漲，小業主就把成本轉嫁，轉嫁到下游的租客上面。還有一塊是房產稅，在深圳不明顯，但是在上海和重慶，馬上轉嫁到租客身上也是很明顯的。在上海，豪宅的租金漲幅是非常高的，他們的掛牌租金都已經上漲了，更不要說成交租金了，這些對于客戶群來說影響不是特別敏感，無所謂，但是對于普通人來說，租金上漲對客戶的影響很明顯了，所以受政策的影響比較大。
另外，我們覺得租金上漲也是必然的，從數據上來看，租金回報率也好、租售比也好，其實差距是不合理的。租金現在上漲，只不過是高于過往沒有上漲的數據，其實有一個宏觀經濟的因素，如果不漲，也會在未來某一段時間追漲，只不過現在這一段時間大家來不及調整過來，因為前一陣子生活成本上漲非常快，現在租金又上漲了，感覺壓力上升很多。
周木：我覺得基本上的因素都談得差不多了，我想在城市更新的話題上多講一點。可以從網友的反映當中看到，深圳這個城市的整體競爭水平在下降。比如崗夏可以容納30萬人，大部分在深圳創業過來的人初期的生存壓力是很大的，我們了解到很多住得很好的人，或者在深圳能夠立足于深圳做貢獻的人，他們很多在城中村奮斗過、拼過，用很低的成本獲得了去拼搏的機會。現在看到一些城中村慢慢被改造，就會慢慢拆掉蓋成商品房，我認為深圳城市的包容性是有問題的。
我從城市更新的角度看，城中村的價格在去年開始就漲了，不是今年漲。去年是300塊，現在是變成400塊，這個百分比是很厲害的。由于城中村的租金上漲，比如崗廈城中村的租房單身公寓是800塊左右，現在是1200塊，這里面有50%的漲幅。正是由于低端租金的先漲，就會推動這幫人漲，住城中村也是一樣的，我加幾百塊到單身公寓，就會把相對的房租推上來。從需求上來看，我認為這是城市更新的一個作用，第二是城中村先去漲租金，就推動了城中村那部分人往其他的商品房、往周邊的小區做一些擴散，就增加了這些需求。我覺得在需求量方面，可以看到它是往上在走的。
在業主方面，可能很多人說我有通貨的壓力，CPI的壓力，柴米油鹽都漲了，房租為什么不能漲價？所以就形成了這樣的狀況。剛才葉蓉小姐說加息的作用，我認為這個作用是很大的。比如以前我供3000多塊，現在要供4000多塊了，如果加息的話我就漲租金，它會做一個博弈的過程。當他加了以后發現租客可以接受，再加上真實的需求出來以后，他感受到了，讓供給方感受到了博弈，他贏的時候就會去不斷推高這個價格。隨著中心區的價格先漲，就會帶動周邊，比如說梅林關口附近的房子上漲，就會蔓延到寶安新區的房價上漲，那么他一定會移出來去布吉等等，那么就會看到全片區的租金上漲。在去年7月份左右，關內漲的現象比較明顯，今年是看到全深圳市內的，深圳市以前關內、關外的，也就是梅林關、寶安關的租金都在上漲。我認為這兩個因素是比較大的影響。
再一個是隨著加工資，GDP的增長，這也是心理預期的問題。我作為一個租客來說，我的租金增加了，我可承受的壓力適當增加，市場一個是供給，一個是需求，它能夠形成平衡點才會形成市場，它承接上的時候就合得上。如果單方面想去漲，另一方面承受不下來，它一定會跌下來的。漲的預期也有了，那么就會形成這個市場。在今年市場的背景下面，面臨著全國人民的工資都會漲，包括我們的工資也漲了，其他服務性行業的工資也在漲。我覺得今年可能還會繼續往上走，到7月份的時候有一批新鮮的人進入深圳的時候，這個需求多的時候，那個時候可能又是一個點，可能在7月份還會有一個上漲，就看漲幅漲的幅度是多少，這里面需要多方的力量去思考這個問題。現在提出一個問題給到深圳市政府的管理者們要思考，就是我們怎么通過這些現象去發現、去慢慢看到怎么體現深圳的包容性和兼容性，正因為有這么大的基數存在，所以還要去考慮得更多，比如交通配套，我們蓋的位置是不是要在很遠的地方，在很遠的地方一定會出問題，我想將來政府在公租房、廉租房建設方面多思考一下，怎么讓這個城市更有兼容性，價格更低，更便捷，更和這個城市相融合。
http://esf.sz.soufun.com/zt/201103/dhjj59.html
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主持人（韋志軍）：我們前面看到的這個短片里面講到深圳的租金，近一段時間以來漲幅比較大，漲的速度也比較快，以至于使得廣大租戶都有不堪忍受的感覺了，我們四位嘉賓都是來自深圳市規模比較大的經紀公司的代表，你>>>詳細閱讀
本文標題：大話經紀之如何看待這一輪深圳房屋租價上漲的推動因素
地址：http://www.xglongwei.com/a/04/20110311/4803.html
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