韋志軍（主持人）：第一輪四位嘉賓都分別探討了租金上漲的推動因素，這些推動因素有內在的、有外在的，有供給方的、需求方的等等方方面面。我個人認為很全面了，一個價格的上漲無外乎是這幾個方面的因素。
下面一個話題，漲是漲了，周木也說還會繼續漲，這就讓人心里沒底了。那么漲到多少是差不多呢？從前面說到的那幾個方面分析一下，究竟漲到多少才算差不多呢？周木先預測一下。
周木：之前我看到很多媒體報道說中介行業在租金的上漲當中起到的推手的作用，或者是主導性的因素，我覺得這就把地產公司當成了猛獸，這是客觀的。至于說房租的漲幅達到什么狀況？需要研究人員去做，比如葉蓉，比如加息，今年還會加息的，不可能加息之后就完了，大部分的業內人士對今年加息預期認為有三次左右，在這一塊可能要做一個研究。
另外，在收入水平方面，現在基本上都在加工資，餐館的營業員也在加工資，在工資增加幅度方面要做一個研究和判斷，看增加了多少。
第三，如果按照前幾年的情況來看，深圳的增長水平還有更大的空間，因為我自己是業主的身份，我認為租金的水平是不夠的。今年租金上漲到一個幅度，可以看到深圳城市競爭的水平到底是上漲的還是平衡的，還是下降的，這一塊也是一個考慮的因素。
我大膽的預測，我認為還會可能有10%的上漲，到今年的7月份、8月份是一個高點，比如2000塊，還會漲200塊。
葉蓉：我這里有一個清單，基本上從一月份到二月份的時候，房租是必增的，到今年二月份是漲到18%。當前租金的均價水平，我們這邊統計出來到目前為止，二月份的時候是44.6%，也就是平米是44.6%，你可以去算一下。在2010年1月份的時候，租金只有37.4%，也就是上漲的幅度有18%，你可以根據面積來算一下。當然有一些物業可能比較特殊一些，但它都是均統下來的。
今年提到租金還會漲多少，去年房租的上漲，肯定和通貨膨脹有一定的關系，和房價上漲有一定的關系。比如一些政策的影響，政策的限購、限貸導致一部分人本來計劃買房，沒辦法了，成本太高，所以由買為租，導致這個市場的房價一直在上漲。當然今年的市場情況和去年相比不是很樂觀，今年的CPI肯定是處在高位，還有樓市的調控。所以今年的租金走勢也是向上的走勢，因為買賣市場是不一樣的，買賣市場是一個連續性的市場，比如2月份漲了，3月份還漲，4月份還漲。但租賃市場每年有兩個高峰期，一個是二、三月份，一個是七、八月份，一旦三月份的租賃市場高峰期一過，四月份有一定的回落，房屋要提價的話，到時候需求一少，可能也租不出去，所以我估計接下來在第二季度，租金在現有的程度上漲多少，我估計7、8月份有一個漲的幅度。比如去年一年漲兩成，基本上半年就是周先生預測的10%。
韋志軍（主持人）：我注意到徐楓提到房租上漲因素的時候，您提到了租售比和租金回報率的問題。對這個問題我也是有關注的，如果租售比和租金回報率真正成為房屋上漲的內在核心的因素，那么房租上漲的幅度恐怕不止10%。有朋友跟我討論這個問題，我200萬買了一套房子，如果把它租出去，該租多少錢才是劃算的？我說200萬買的房子動態算一下，你的租金回報應該比這200萬存在銀行的基準利率高，你才能算是劃算的，200萬按基準利率是5%來酸是1萬塊錢，也就是200萬買的房子，如果租金每個月到1萬塊錢左右的時候，這才叫做一個比較合理的租售。是不是這么理解？
徐楓：韋總提的是我們正在做的一個課題，把租賃市場和買房市場統一起來看。我們把租金看作是一個年金，然后折現到現在，再和現在的房價做一個對比，看一下中間的差異，如果差異越大，說明這個市場越不合理，這就是一個很有趣的研究的探討。
從另外一個角度，剛才回答韋總的一個問題，租金要漲到什么才算合理呢？我們覺得有兩個制約因素，第一個制約因素是收入，收入是非常重要的，因為它直接制約到租客的承接能力。但是現在收入的分類比較復雜，有一個財產型收入，我們國家的收入到底是什么情況？誰也說不清楚，這是一個很有趣的事。
第二，我們認為租金上漲的因素是要考慮到買賣市場的價格，因為價格反映了按揭的情況。我們假設租客不去租房子，他必然是去買房子，在相應公租房的選擇下有兩條路，在這種情況下，月供的支出制約了租金。我們粗略的算了一下，打8折的話，月供系數乘以80%就是相應的租金可以去到的目前天花板的價格。但是我們前面說了收入也好，月供也好，它都是比較宏觀的手段。
韋志軍（主持人）：月供系數按30年還是按20年？
徐楓：從我們的數據來說，大部分客戶都是選擇30年。我扯到另外一個話題，因為房價也在上漲，租金也在上漲，其實我有一個個人的看法，跟大家探討一下。這是不是反映出我們貨幣的購買力透支得非常厲害？因為現在業主都是百萬富翁，有一些還過千萬的，但是實際上你的資產真的有一千萬嗎？
第二，我們國家主打的遏制通脹，我覺得政策出臺的效果會令通脹越來越嚴重。因為我們在加薪，加薪看上去是補貼了收入這一塊，但實際上通貨膨脹里面有一種是成本型通脹，主要是來源于兩個，一個是收入的增長，整個社會的收入都在增加，第二是原材料的價格在上漲，我們國家正好是落在成本性通脹里面，另外我們還有其他的原因。在這樣的情況下，我認為這個通脹在短期之內很難遏制，有可能按照現在的調控方式進行下去的話，可能通脹還會更加厲害。所以今年我們是否能遏制住通脹，我是比較悲觀的。
周木：剛才反映出來租售比，我覺得用科學的東西已經不能判斷中國的市場了。我們先說售的價格，在2003年統計的數據已經高出正常比了，現在已經翻三倍了。正是因為更多更專業的人算租售比，還有一些人不會去算租售比的，是按通脹的預期，那么在中國目前近幾年的市場里面都不能談這個詞，因為談到這個詞會誤導我們的銷售者。比如我的租售比是多么多么高，我們的租金價格太高了等等，這是需要廣大網友慎重考慮的，不要被租售比蒙蔽了你的眼睛。你應該考慮通脹因素，考慮自己收入的增長，還有對未來價格的預期，因為中國的房地產市場更多是要考慮收入預期的，正是因為預期推動了房價進一步增長。
羅文：他們說得都很全面，我認為房租走勢的預期判斷，蛋糕是劃分的，我還是應該和買賣捆綁起來聯系短期內，我可以預測到短期內。長期來講，你說明年、后年房價肯定上漲，因為從宏觀方面還是有通貨的問題，遏制不住。在短期內，我認為這是相對比較難判斷的，我想在4月份或者5月份，如果在買賣方面有所反差的話，我相信租賃市場是不會漲的，這是我個人的觀點，租金不會上漲上去。據統計一年的租金上漲比例，不會每一個月都上漲，像租金上漲的規律，我認為是在一年有一次，不會分階段去漲的，剛才談到民生問題，我想抱怨會更大的，應該是每年一次，大概是10%或者20%，剛才各位統計出來的數字是10%，我也不否認。但是關鍵的因素是，買房和租房的消費水平都差不多，除掉投資方面。剛才大家用租售比，如果用一個比較土的方法來算，我買一套房子月供是4千塊錢，那么我到市場租一套我買這個結構的房子需要多少錢？比如現在需要2800塊錢，一年算下來是多少錢？我月供4千塊錢，除掉本金，大概算下來，我看4千塊錢的本金應該是有1000多塊錢。其實1000多塊錢除掉月租的2800來算，付出的資本是差不多的，但是房地產確確實實是一個好東西，它唯一能夠在市場上是抗通脹，或者能夠保持的一樣產品，它和股票不一樣，它和黃金也不一樣，因為我們中國的投資渠道非常少，我認為有幾方面的就是房地產、黃金、煤礦等，渠道非常之少。所以我認為能保值的也就只有房地產。
現在哪怕在租的客戶群也會反過頭來關注租房好還是買房好？所以對于宏觀方面，我自己感覺在政府的政策下，有點像市場經濟轉化為計劃經濟，行政干預強度比較大。但是它每一次行政干預導致的后果是相反的，其實你出臺政策也好，真正受害的完全是老百姓。作為業主來講，他的心態是現在目前就是實收的概念，我不管出臺任何的稅費，總之我是實收的概念。客戶和業主去博弈，我覺得吃虧的還是老百姓，所以在行政干預方面，政府可以去總結一下。
我認為在短期內還是取決于買房和租房理解的態勢，很難去判斷。據我個人分析判斷，4月份、5月份也許租金不會漲，因為很多客戶群都會從租賃的環節當中轉向買賣交的過程。買賣交易產生多了，比較正常化了，那么租賃市場肯定會有所下降，成交量有所下降，那么租金再想往上走，我覺得還是比較困難的。長期來講，我認為應該是往上走，因為我認為通貨膨脹這一塊還是比較嚴重的。
http://esf.sz.soufun.com/zt/201103/dhjj59.html
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韋志軍（主持人）：看來大家都一致同意目前的市場狀況一定是漲了，只不過稍微有點區別的是漲幅，各自的觀點和角度不一樣。但凡市場有變化，它就一定有內在的、外在的原因。下面請大家分析一下房屋租金上漲的內在和外>>>詳細閱讀
本文標題：大話經紀之如何看待今年深圳“房租還要漲多少”的問題
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