北京合九千律師事務(wù)所淺談合作開發(fā)房產(chǎn)的債權(quán)式分成----2010年4月28日，中國私法網(wǎng)刊登了孫瑞璽先生的文章《享有所有權(quán)的期間抑或所有權(quán)的存續(xù)期間：以同一案件
的不同認定為中心》（http://www.privatelaw.com.cn/new2004/shtml/20100428-153518.htm，2010年4月29日訪問，以下簡稱“孫文”）。孫文圍繞一個真實案例的裁判過程及結(jié)
果展開論述，文筆簡潔生動，援引資料翔實，是一篇出自律師實務(wù)的精品文字。而真正引起筆者興趣的則是孫文列舉的案例本身以及不同法官對于同一合同性質(zhì)及效力的認定竟然
如此反復(fù)。作為律師同行，筆者不揣淺陋，斗膽就孫文所列案例發(fā)表一點自己的看法，敬請批評指正。
一、甲乙之間為合作開發(fā)房地產(chǎn)關(guān)系
就現(xiàn)有的信息來看，二審法院在審理雙方的租賃合同糾紛案時，認定《租賃合同》實為房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)合同是正確的。具體合作模式是甲方提供土地，乙方負責(zé)投資建設(shè)地上物；
房屋建成后，乙方對三、四、五樓北部50%的面積之外房產(chǎn)享有35年的使用權(quán)。《租賃合同》所約定的合作模式本質(zhì)上是借貸+租賃。
但是，后續(xù)的《土地租賃補充協(xié)議》和《土地開發(fā)補充協(xié)議》改變了雙方的合作模式。根據(jù)《土地租賃補充協(xié)議》，原《租賃合同》約定的由甲方使用的房產(chǎn)由乙方租賃使用，乙
方向甲方支付租金。這里，雙方的合作模式變?yōu)榻栀J+租賃+新的為期三年的租賃，三年之后，另行商議。雖然《土地租賃補充協(xié)議》對《租賃合同》有所變更，但有一點沒有變更
，就是土地使用權(quán)人以及建成房屋的所有權(quán)人始終是甲方而不是乙方。
2001年3月的《土地開發(fā)補充協(xié)議》對此前的合作模式進行了大幅度的修改。《土地開發(fā)補充協(xié)議》約定：乙方投資建設(shè)的綜合樓主體完工三個月內(nèi)，甲乙雙方共同辦理乙方的35年
（至2035年4月22日）房產(chǎn)證，到期該樓產(chǎn)權(quán)歸甲方所有。
本案的爭議焦點就在于《土地開發(fā)補充協(xié)議》中關(guān)于“甲乙雙方共同辦理乙方的35年（至2035年4月22日）房產(chǎn)證”約定的性質(zhì)及效力如何認定。
二、本案爭點的歸納
以筆者從字面的理解，甲乙雙方的意思是這樣的：房屋建成后，所有權(quán)首先登記在乙方名下；35年后，所有權(quán)變更登記到甲方名下。可見，甲乙雙方在《土地開發(fā)補充協(xié)議》中的
約定其實是要解決合作開發(fā)的房產(chǎn)如何分割或者合作開發(fā)房產(chǎn)利益如何分成的問題，因此本案的焦點問題就是如何解釋甲乙雙方在《土地開發(fā)補充協(xié)議》中約定的利益分成的真正
含義。
利益分成的形式可以有很多種，可以是物權(quán)（所有權(quán)）分割式的，也有可以是其他方式的，例如債權(quán)分成式或股權(quán)分成式的。孫文以“所有權(quán)的存續(xù)期間”抑或“享有所有權(quán)的期
間”來歸納本案的爭點，實際上是將思路局限在物權(quán)（所有權(quán)）分割式的胡同里，忽略了債權(quán)分成式的利益分成模式，因而是不全面的。而且，“所有權(quán)的存續(xù)期間”、“享有所
有權(quán)的期間”這兩個提法本身是有問題的。
所有權(quán)沒有期限限制，這是傳統(tǒng)民法法系物權(quán)法上的常識。根據(jù)這個常識，“所有權(quán)的存續(xù)期間”這種提法本身就是一種自相矛盾的提法，既然本來就沒有期限限制，又何來存續(xù)
期間？“享有所有權(quán)的期間”表達的意思不就是所有權(quán)在某一時刻在不同民事主體之間發(fā)生轉(zhuǎn)移嗎？
所以，“所有權(quán)的存續(xù)期間”和“享有所有權(quán)的期間”這兩個提法本身是存在嚴重的問題的。用它們來概括案件爭議的焦點，不僅無助于對案件做出精確的法律分析，反而容易誤
導(dǎo)后續(xù)的討論。
三、“甲乙雙方共同辦理乙方的35年（至2035年4月22日）房產(chǎn)證”的解釋一
關(guān)于甲乙雙方共同辦理乙方的35年（至2035年4月22日）房產(chǎn)證解釋，甲乙雙方可能有完全不同的說法。甲方會堅持說，雙方只約定了房產(chǎn)所有權(quán)的歸屬及變更，但從來沒有在土地
使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓及回轉(zhuǎn)的問題上達成一致。而乙方則可能堅稱，雙方不僅在房產(chǎn)所有權(quán)的歸屬及變更上達成了一致，而且在土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓及回轉(zhuǎn)的問題上達成一致。雙方各
執(zhí)一詞，又無其他證據(jù)佐證，形成僵局。那么在這種情況下，對于《土地開發(fā)補充協(xié)議》中關(guān)于辦理35年房產(chǎn)證的約定如何解釋呢？
筆者認為，根據(jù)我國法律相關(guān)規(guī)定以及社會生活經(jīng)驗，房地一體轉(zhuǎn)讓應(yīng)屬常態(tài)，分別轉(zhuǎn)讓實屬例外，在甲乙雙方?jīng)]有明確約定“只轉(zhuǎn)房，不轉(zhuǎn)地”的情況下，應(yīng)當(dāng)由甲方就“只轉(zhuǎn)
房，不轉(zhuǎn)地”的合意承擔(dān)舉證責(zé)任，如果甲方不能提供證據(jù)證明的，應(yīng)當(dāng)推定《土地開發(fā)補充協(xié)議》關(guān)于房屋所有權(quán)歸屬及變更的約定本身已經(jīng)包含了土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓及回轉(zhuǎn)
的內(nèi)容，甲方關(guān)于“只轉(zhuǎn)房，不轉(zhuǎn)地”的主張不能成立。甲方當(dāng)然是不可能提供其他證據(jù)的，那么，根據(jù)這種裁判思路，“甲乙雙方共同辦理乙方的35年（至2035年4月22日）房產(chǎn)
證”的約定就應(yīng)當(dāng)認定為有效，法院判令甲方協(xié)助乙方辦理綜合樓的房屋所有權(quán)證，當(dāng)然就是正確的。
五、結(jié)論
筆者認為，本案合理的裁判方案有三個：
1、認定《土地開發(fā)補充協(xié)議》有效，判令甲方協(xié)助乙方辦理綜合樓的房屋所有權(quán)證。
2、認定《土地開發(fā)補充協(xié)議》有效，但駁回乙方辦理綜合樓房產(chǎn)證的訴訟請求。
3、認定《土地開發(fā)補充協(xié)議》有效，判決乙方有權(quán)在35年內(nèi)的期限內(nèi)對訴爭房產(chǎn)享有占有、使用、收益等權(quán)利。
筆者比較認同第三種裁判方案。
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