4月17日，SOHO中國(guó)有限公司（00410.HK，下稱“SOHO中國(guó)”）宣布與綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（下稱“綠城”，03900.HK）、馬鞍山華龍置業(yè)發(fā)展有限公司（下稱“華龍置業(yè)”）簽訂協(xié)議，以約21.38億元收購(gòu)上海綠城廣場(chǎng)置業(yè)有限公司100%股權(quán)，進(jìn)而收購(gòu)上海長(zhǎng)寧區(qū)天山路街道98街坊地塊。綠城方面稱，此次交易所獲收益約2億元。
這已是短短數(shù)月內(nèi)SOHO中國(guó)與綠城的第二次合作。
綠城賣地不斷
去年12月29日，SOHO中國(guó)發(fā)布公告宣布，以40億元間接收購(gòu)上海證大和綠城持有的上海海之門房地產(chǎn)有限公司50%的股權(quán)，進(jìn)而收購(gòu)上海外灘地王8-1地塊50%的權(quán)益。
“正是有了8-1這個(gè)攸關(guān)綠城生死存亡項(xiàng)目的合作，雙方取得了很大信任。”據(jù)SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹介紹，這次僅僅經(jīng)過(guò)了1個(gè)月的時(shí)間，SOHO中國(guó)便與綠城達(dá)成了合作意向。
而就在綠城向SOHO中國(guó)出售上海外灘地王股權(quán)短短7天后，綠城中國(guó)又一口氣掛出了四個(gè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告，將湖濱置業(yè)51%股本轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)中國(guó)，綠城墅園35%股權(quán)、綠城錦玉50%股權(quán)、上海靜宇49%股權(quán)賣給了未公布身份的非關(guān)聯(lián)人士。
據(jù)綠城年報(bào)透露，5個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)出讓為綠城帶來(lái)32.37億元的現(xiàn)金收入。而截至2011年12月31日，已有14.65億元到達(dá)綠城賬上。
去年12月份，綠城中國(guó)首席財(cái)務(wù)長(zhǎng)、董秘馮征曾告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》，綠城中國(guó)需回籠資金50億元，以充裕現(xiàn)金流，預(yù)計(jì)還會(huì)有項(xiàng)目“成功出讓”。
根據(jù)綠城年報(bào)，截至2011年年底，該公司負(fù)債率達(dá)148.7%，同比上升16.7%。集團(tuán)銀行結(jié)余及現(xiàn)金、抵押銀行存款共58.8億元，僅為上年的三分之一。總借貸達(dá)321.1億元，同比略有下滑。
“由于綠城住宅產(chǎn)品線定位單一，多數(shù)為高端產(chǎn)品，項(xiàng)目銷售不是很暢，這一定程度上決定了長(zhǎng)期性商業(yè)性物業(yè)的難度。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，正是基于這一原因，近期綠城想甩賣幾個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，輕裝上陣。據(jù)同策咨詢研究中心監(jiān)測(cè)，近期綠城甩賣的4個(gè)項(xiàng)目（上海天山路寫字樓項(xiàng)目、溫州鹿城廣場(chǎng)、青島審計(jì)局商業(yè)項(xiàng)目以及北京奧克伍德雅居）均為商業(yè)類項(xiàng)目。
資料顯示，此次綠城出售的天山路項(xiàng)目為商業(yè)及辦公用途，總建筑面積約172208平方米，地上建筑面積106441平方米。其中，辦公及公寓式辦公面積52911平方米，酒店面積37517平方米及商業(yè)面積16991平方米。
SOHO上海布局
在SOHO中國(guó)的21.38億元收購(gòu)對(duì)價(jià)中，包含約20.81億元土地價(jià)款和契稅及約5600萬(wàn)元已發(fā)生的前期工程款及其他費(fèi)用。
“我們認(rèn)為這是一個(gè)比較合適的價(jià)格，折合樓面價(jià)約19800元/平方米。”潘石屹如是說(shuō)。
2010年2月，天山路街道98街坊地塊由綠城集團(tuán)和華龍置業(yè)的聯(lián)合體以15.3564億元的底價(jià)購(gòu)得，樓面價(jià)約1.5萬(wàn)元/平方米。而綠城取得的這一地塊價(jià)格并不算貴，早在2007年2月，上海華天和LVMH集團(tuán)聯(lián)手以14.32億元競(jìng)得同區(qū)域的長(zhǎng)寧100街坊16/1丘地塊，在當(dāng)時(shí)的成交樓面價(jià)已達(dá)約1.9萬(wàn)元/平方米。
“以此地塊所處區(qū)位和同區(qū)域在售項(xiàng)目的價(jià)格看，未來(lái)兩三年項(xiàng)目銷售時(shí)的售價(jià)不應(yīng)該低于65000元/平方米。”SOHO中國(guó)財(cái)務(wù)總裁唐正茂表示。
在該地塊此前掛牌出讓的標(biāo)書(shū)中，曾有明確規(guī)定：該項(xiàng)目商業(yè)定位為高星級(jí)賓館，應(yīng)嚴(yán)格參照《國(guó)家五星級(jí)酒店設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》，力求達(dá)到《白金五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》，不允許含公寓式酒店，不可分割產(chǎn)證；而零售商業(yè)部分則定位為高星級(jí)賓館的配套功能，原則上也不允許分割轉(zhuǎn)讓和出售。
不過(guò)，僅以SOHO中國(guó)預(yù)計(jì)散售的約5.29萬(wàn)平方米辦公面積計(jì)算，如能以6.5萬(wàn)元/平方米的價(jià)格散售，其回款也已超過(guò)34億元，同時(shí)亦不排除SOHO中國(guó)將酒店整售的可能性。
至此，SOHO中國(guó)自2009年8月進(jìn)入上海市場(chǎng)后，共計(jì)完成對(duì)11個(gè)項(xiàng)目的收購(gòu)，累計(jì)收購(gòu)金額約255億元。目前，SOHO中國(guó)手持現(xiàn)金仍然超過(guò)120億元，其年內(nèi)收購(gòu)金額約為26億元，距離100億元的目標(biāo)尚有段距離。
“雄厚的資金實(shí)力及項(xiàng)目營(yíng)銷能力導(dǎo)致其在逆勢(shì)中‘抄底’收購(gòu)上海市中心的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。”張宏偉認(rèn)為，但由于SOHO中國(guó)在上海短期內(nèi)可售型項(xiàng)目并不是很多，如果這些相對(duì)較少的可售型項(xiàng)目沒(méi)有辦法支持其資金回籠的話，有可能對(duì)SOHO中國(guó)的融資能力提出更高的要求。“而且，2011年8月份上海出臺(tái)的商業(yè)地產(chǎn)限貸政策有可能影響，甚至拉長(zhǎng)這個(gè)項(xiàng)目的資金回籠周期。”張宏偉表示。
據(jù)介紹，截至今年3月，SOHO中國(guó)完成銷售額約16億元，其中三分之一來(lái)自上海，三分之二來(lái)自北京，而對(duì)在售項(xiàng)目繼續(xù)提價(jià)，也已在SOHO中國(guó)的計(jì)劃當(dāng)中。（記者徐健對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）
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本文標(biāo)題：SOHO再度“馳援”綠城21.38億元購(gòu)上海項(xiàng)目
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