掌門人想讓（002024.SZ）做中國的沃爾瑪+，但在上市公司之外，蘇寧電器集團(tuán)（以下簡稱“蘇寧集團(tuán)”）擁有的另一張面孔可能是——隱形萬達(dá)。
在蘇寧集團(tuán)給非上市部分蘇寧置業(yè)的任務(wù)是，在2020年建成300家蘇寧電器廣場和50個(gè)大型城市綜合體的蘇寧廣場。這個(gè)規(guī)模目標(biāo)，目前除了萬達(dá)，國內(nèi)開發(fā)商中鮮有能及。
“蘇寧做商業(yè)地產(chǎn)，首先是做商業(yè)。其價(jià)值，不取決于建筑的價(jià)值，而是給商家?guī)淼倪\(yùn)營價(jià)值，與住宅完全不是一個(gè)概念。”蘇寧集團(tuán)副董事長在接受本報(bào)采訪時(shí)如是說。
在對開發(fā)商巨量轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)象批駁不斷時(shí)，似乎沒有比商業(yè)巨艦做商業(yè)地產(chǎn)更合適的了。但作為一家傳統(tǒng)的輕公司，蘇寧的轉(zhuǎn)型，在平衡長短期資金特點(diǎn)、管理者和商戶雙重身份等方面，仍非坦途。
地產(chǎn)躍進(jìn)
去年6月份，蘇寧電器集團(tuán)公布了10年轉(zhuǎn)型規(guī)劃，即集中三個(gè)平臺的建設(shè)，對蘇寧易購進(jìn)一步加大投入。其次是打造全國物流基地和配送網(wǎng)絡(luò)。再一個(gè)，就是加大蘇寧電器廣場和蘇寧廣場等商業(yè)物業(yè)自建。
蘇寧集團(tuán)副董事長孫為民介紹，自2007年，蘇寧集團(tuán)就開始加大商業(yè)物業(yè)的自主建設(shè)，去年年中明確規(guī)劃到2020年建成300個(gè)蘇寧電器廣場，50個(gè)蘇寧廣場項(xiàng)目。蘇寧在其中是主力店、品牌店，“希望與其他商業(yè)業(yè)態(tài)一起，打造商業(yè)圈生態(tài)。”
據(jù)了解，蘇寧廣場和蘇寧電器廣場，主要是按照商業(yè)體量來劃分。前者的建筑面積一般在30萬方—40萬方，后者則從幾千方到數(shù)萬方都有。“從形態(tài)而言，蘇寧電器廣場以電器店為主力，配以一些家居、餐飲和娛樂的業(yè)態(tài)。而蘇寧廣場，則是屬于大型的城市綜合體，包括零售、住宅、酒店和寫字樓，電器店是其中零售部分的主力店。”蘇寧集團(tuán)副總裁蔣勇介紹。
在啟動商業(yè)地產(chǎn)計(jì)劃前，蘇寧實(shí)際上對高端住宅、酒店、物流地產(chǎn)等均有涉獵，目前又全面進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)和科技地產(chǎn)。
蘇寧一直未對外宣布過公司實(shí)際的土地儲備和開發(fā)持有物業(yè)的總量。但據(jù)悉，該集團(tuán)內(nèi)部的非上市公司蘇寧置業(yè)，即蘇寧的地產(chǎn)平臺，其項(xiàng)目儲備中有近80座蘇寧電器廣場和蘇寧廣場，遍布北京、上海、南京、天津、成都等全國眾多一、二線城市。
目前，蘇寧又開發(fā)了蘇寧睿城、蘇寧徐莊基地等科技園區(qū)。其物流產(chǎn)業(yè)基地已在杭州、北京、南京、上海、天津、無錫、徐州、成都等數(shù)十個(gè)城市全面鋪開。
據(jù)透露，今年蘇寧計(jì)劃開工的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到數(shù)百萬平米，項(xiàng)目超過20個(gè)。“按照目前的進(jìn)度，應(yīng)該會提前完成集團(tuán)的十年目標(biāo)。”蘇寧集團(tuán)一位管理層說。
變重的邏輯
中房信分析師薛建雄認(rèn)為，蘇寧、國美()等電器連鎖商超之所以都走上了持有型物業(yè)的道路，主要原因在于，本不豐厚的利潤被不斷上漲的租金所吞噬，由此觸發(fā)了其打通上下游的想法。
據(jù)蘇寧電器年報(bào)，該公司現(xiàn)有實(shí)體店面以租賃方式開設(shè)為主，截至2011年末，蘇寧電器旗下連鎖店合計(jì)1684家，自持的連鎖店僅35個(gè)，比例僅為2%。
根據(jù)第一太平戴維斯的統(tǒng)計(jì)，近年優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租賃費(fèi)每年上升幅度在8%—10%左右。而蘇寧這兩年正處于早期租賃店面到期，續(xù)租租金會有較大幅度提升甚至無法續(xù)租的處境。
年報(bào)顯示，2006年到2011年，蘇寧電器年租賃費(fèi)用從9.5億元增加到36.2億元，增幅高于其營業(yè)收入的同期增幅。值得注意的是，這些年蘇寧的擴(kuò)張多在租金基數(shù)較低的三、四線城市，由此比照，其租金升幅更為明顯。
核心優(yōu)質(zhì)物業(yè)資源的競爭日益加劇，租賃物業(yè)的硬件條件，也給蘇寧落實(shí)連鎖店標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)帶來較大的困難。“位置、面積和格局，你都很難調(diào)整。”前述蘇寧人士說。
此前，蘇寧在山東淄博等地籌劃的多家店曾因店面租賃問題而被迫閉店，店租問題已經(jīng)成為制約蘇寧電器擴(kuò)大發(fā)展的瓶頸。
近年來，公司在大力推動“蘇寧易購”網(wǎng)上購物的同時(shí)，也在實(shí)行“租、建、購、并”的實(shí)體店綜合開發(fā)策略，計(jì)劃在2020年將自建店比例提升到10%—15%。
但變重的同時(shí)，蘇寧可能需要面臨新的問題。薛建雄說，相比原來數(shù)百萬元租賃就可以開店的快速復(fù)制模式，如今動輒就需要投資數(shù)億元建蘇寧廣場。“地產(chǎn)業(yè)沉淀資金能力眾所周知，這對蘇寧運(yùn)營資金和風(fēng)險(xiǎn)管控，將提出更高的要求。”
雙刃劍身份？
“蘇寧做商業(yè)地產(chǎn)，首先是做商業(yè)。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的價(jià)值，不取決于建筑的價(jià)值，而是給商家?guī)淼倪\(yùn)營價(jià)值，與住宅完全不是一個(gè)概念。”孫為民說，這種價(jià)值來自于兩個(gè)因素，一個(gè)是地段，另一個(gè)是商業(yè)業(yè)態(tài)組合的協(xié)同效應(yīng)。
但恰恰有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，蘇寧本來的大型商戶身份是一把雙刃劍，“蘇寧做商業(yè)地產(chǎn)，可能需要面臨的問題是招商，作為管理者和商戶的雙重身份，在布局零售面積時(shí)，這個(gè)平衡可能需要把握好。”薛建雄說。
“當(dāng)然電器店是其中的主力店，但我們會綜合考慮整個(gè)廣場的業(yè)態(tài)布局，包括引進(jìn)餐飲、百貨、影院等主力業(yè)態(tài)。電器實(shí)際上是消費(fèi)目的性非常強(qiáng)的業(yè)態(tài)，蘇寧旗下會員人數(shù)超過5000萬，這對餐飲娛樂類需要聚人氣的客戶而言，非常有吸引力。”一位蘇寧管理人士說。
雖然蘇寧商管公司主要以蘇寧集團(tuán)原來的隊(duì)伍為班底，在商戶資源上可能并沒有太大的優(yōu)勢，但是一方面，有蘇寧本身在商業(yè)運(yùn)營領(lǐng)域的品牌，其次，我們最近在做的一件事是，與商戶領(lǐng)域Top10進(jìn)行洽談，他們對蘇寧在建項(xiàng)目都非常認(rèn)可，這跟我們本身在選址上的高標(biāo)準(zhǔn)分不開。
4月中旬，無錫崇安寺項(xiàng)目被作為蘇寧廣場品牌發(fā)布的所在地。據(jù)了解，這是蘇寧目前在建20個(gè)蘇寧廣場項(xiàng)目中最大的一個(gè)，總建面達(dá)32萬方，其中購物中心面積為10萬方。當(dāng)時(shí)拿地時(shí)期本是土地市場低點(diǎn)，但是該項(xiàng)目樓板價(jià)仍然達(dá)到七八千元每平方米，接近周邊住宅售價(jià)的一半。
孫為民介紹，“樓板價(jià)不低是因?yàn)榈囟涡?yīng)。由于這個(gè)項(xiàng)目是無錫市第一人民醫(yī)院舊改項(xiàng)目，處于無錫知名的崇安寺商圈，處于在建的兩條地鐵線換乘站上蓋，商業(yè)潛力非常大。”
據(jù)介紹，自去年年底啟動的無錫項(xiàng)目招商，截至4月份，10萬方零售面積已經(jīng)簽下了40%，“估計(jì)年底能完成任務(wù)”。該項(xiàng)目計(jì)劃2013年正式亮相。
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本文標(biāo)題：蘇寧的第三張面孔：向地產(chǎn)躍進(jìn)
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